A 2ª Vara Cível da Comarca de Aparecida de Goiânia (GO) declarou a nulidade de cláusulas de um contrato imobiliário e proibiu uma construtora de aplicar juros compostos mensais. A juíza Luana Cavalcante de Freitas determinou o recálculo imediato do saldo devedor dos compradores.
Fundamentalmente, a magistrada relembrou que a lei proíbe construtoras e incorporadoras de capitalizar juros em periodicidade inferior a um ano. Portanto, por não integrarem o Sistema Financeiro Nacional (SFN), essas empresas não possuem autorização legal para exigir juros sobre juros (anatocismo) em financiamentos diretos.
O conflito: Tabela Price, IPTU antecipado e atraso na obra
O litígio envolveu a compra de um imóvel em um condomínio fechado, cujo financiamento os clientes realizaram diretamente com o grupo empresarial da construtora. Após a assinatura, os compradores constataram a onerosidade excessiva das parcelas, impulsionada pela aplicação da Tabela Price. Além disso, a empresa obrigou os clientes a pagarem o IPTU e as taxas associativas do lote antes mesmo da entrega das chaves, prevista para outubro de 2024.
Diante do atraso e das cobranças abusivas, os adquirentes acionaram o Judiciário. A construtora tentou justificar a demora alegando força maior em decorrência da pandemia da Covid-19. Contudo, a julgadora rejeitou o argumento, visto que as partes assinaram o contrato no final de 2021, quando o cenário pandêmico já integrava o risco natural da atividade empresarial.
A fundamentação: Por que a Tabela Price foi barrada?
A magistrada explicou que a utilização da Tabela Price carrega, em sua própria fórmula matemática, a incidência de juros compostos. Desse modo, apenas bancos e instituições financeiras podem utilizar esse método em parcelamentos mensais.
A sentença restabeleceu o equilíbrio contratual com base em três pilares:
- Substituição do Sistema de Amortização: A decisão determinou a troca da Tabela Price pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), aplicando juros simples.
- Tema 886 do STJ (Teoria das Chaves): A juíza considerou abusivo o repasse de IPTU e condomínio antes da imissão na posse, que só ocorreu em 27 de junho de 2025. Consequentemente, a construtora deve ressarcir esses valores.
- Multa por Atraso: A empresa pagará uma penalidade contratual de 1% sobre o valor quitado, por cada mês de atraso na entrega da obra.
“Antes da imissão na posse, a construtora detém a titularidade e a posse, sendo sua a obrigação de arcar com as taxas e impostos”, pontuou a magistrada.
O que o comprador de imóvel deve observar
Muitos consumidores optam pelo financiamento direto com a construtora para fugir da burocracia dos bancos. Todavia, essa facilidade costuma esconder armadilhas contratuais que inflam a dívida de forma ilegal.
Sinais de alerta em contratos com construtoras:
- Presença da Tabela Price: Se o contrato de financiamento direto prevê o uso do Sistema Francês ou Tabela Price, a cláusula é nula.
- Cobrança de Taxas Antes das Chaves: A construtora não pode cobrar condomínio, taxas de associação ou IPTU enquanto você não estiver com as chaves na mão.
- Atraso Além dos 180 dias: A lei permite um prazo de tolerância de até 180 dias. Passado esse período, a construtora incorre em mora e deve pagar multa.
Na MHB Advocacia, analisamos contratos imobiliários detalhadamente para extirpar o anatocismo e as cobranças abusivas. Assim sendo, garantimos que o seu sonho da casa própria não se transforme em uma bola de neve financeira incontrolável.
FAQ – Perguntas Frequentes
1. Por que o banco pode cobrar juros compostos mensais e a construtora não? Porque a Medida Provisória 2.170-36/2001 autoriza a capitalização mensal de juros apenas para as instituições que fazem parte do Sistema Financeiro Nacional. Afinal, as construtoras e incorporadoras são meras comerciantes do ramo imobiliário e devem seguir a Lei de Usura, que limita a capitalização ao período anual.
2. O que muda na prática ao trocar a Tabela Price pelo sistema SAC? No sistema SAC, as parcelas começam mais altas e reduzem progressivamente ao longo do tempo, pois a amortização da dívida principal é constante. Por outro lado, a Tabela Price mantém parcelas fixas, mas mascara a cobrança de juros sobre juros na fase inicial, o que faz o saldo devedor demorar muito mais para diminuir.
3. Paguei o IPTU do imóvel ainda na planta, posso receber o dinheiro de volta? Com certeza. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já pacificou que o comprador só responde pelas despesas do imóvel após a efetiva entrega das chaves. Portanto, você pode exigir a devolução de cada centavo pago de IPTU ou condomínio antes desse marco.
4. A construtora pode usar a pandemia como desculpa para atrasar a obra por anos? Não. Os tribunais entendem que dificuldades com mão de obra, insumos ou crises sanitárias previsíveis fazem parte do risco do negócio. Uma vez que a empresa fixa uma data de entrega, ela deve cumprir o prazo, sob pena de pagar multas e indenizações ao consumidor.
