A 5ª Vara Cível da Comarca de Santo André (SP) rescindiu o contrato de compra e venda de um imóvel na planta. Como resultado, a Justiça condenou a incorporadora a devolver R$ 767.055,88 integralmente aos adquirentes.
Os compradores investiram R$ 673.371,77 na aquisição da unidade imobiliária. Além disso, os autores direcionaram R$ 93.684,11 provenientes do crédito de um distrato anterior. Contudo, os consumidores constataram a paralisação total do empreendimento por meses consecutivos.
Por isso, os adquirentes pleitearam a dissolução do negócio por inadimplemento antecipado da construtora. Em consequência, o Judiciário determinou a restituição de 100% das quantias pagas sem qualquer retenção.
A ineficácia da defesa: Paralisação prolongada e atraso na fundação
Para tentar afastar a condenação, a incorporadora alegou a ocorrência de embargo judicial temporário. Paralelamente, a empresa defendeu o prazo de carência até fevereiro de 2029. Nesse sentido, pleiteou a retenção de 50% dos valores com base no patrimônio de afetação.
No entanto, a juíza Adriana Bertoni Holmo Figueira rejeitou integralmente a tese defensiva. Afinal, a ré confirmou a paralisação, mas não comprovou o cumprimento de um novo cronograma.
Veja os fundamentos fáticos e jurídicos apontados na sentença:
- Atraso Físico Inevitável: Em julho de 2026, a construção permanecia na etapa inicial de fundação. Portanto, os serviços de terraplenagem não atingiram 25% de conclusão.
- Configuração da Quebra Antecipada: A paralisação por sete meses impossibilita a entrega na data pactuada. Desse modo, o comprador não precisa aguardar o vencimento do prazo final.
- Afastamento do Prazo de Tolerância: A cláusula de carência exige a evolução regular das obras. Assim, a inércia injustificada afasta a proteção contratual da construtora.
A Súmula 543 do STJ e o direito à restituição imediata
A decisão fundamentou-se na jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça (STJ). De fato, a Súmula 543 veda a retenção de valores em casos de culpa exclusiva da construtora.
“A paralisação das obras por meses e a ausência de comprovação de novo cronograma não permitem supor a entrega no prazo acordado”, destacou a magistrada.
Consequentemente, a sentença impôs as seguintes determinações financeiras:
- Devolução Integral da Quantia Paga: Restituição de R$ 767.055,88 em parcela única.
- Afastamento de Retenções: Inaplicabilidade do percentual de retenção do patrimônio de afetação por culpa da ré.
- Correção Monetária e Juros: Atualização dos valores pagos desde cada desembolso efetuado.
Certamente, a quebra prévia do contrato resguarda o patrimônio dos consumidores diante da insolvência da incorporadora.
Impactos no Direito Imobiliário e proteção do comprador na planta
A decisão de Santo André consolida a aplicação da teoria do inadimplemento antecipado no mercado imobiliário. Por essa razão, os adquirentes devem monitorar constantemente o avanço físico das construções.
Orientações para compradores de imóveis na planta:
- Vistorie o Canteiro de Obras: Registre a evolução da construção com fotos, vídeos e laudos periciais.
- Notifique a Incorporadora Extrajudicialmente: Solicite a apresentação formal do cronograma atualizado de execução.
- Exija a Aplicação da Súmula 543 do STJ: Requeira a devolução total dos valores sem retenção da multa rescisória.
A MHB Advocacia atua com excelência em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos. Dessa forma, prestamos assessoria jurídica integral em Criciúma, Santa Catarina, Rio Grande do Sul e todo o Brasil.
FAQ – Perguntas Frequentes
1. O que é o inadimplemento antecipado do contrato imobiliário? Ocorre quando fica demonstrado que a construtora não conseguirá entregar o imóvel no prazo. Concretamente, a paralisação prolongada permite rescindir o contrato antes da data final.
2. A construtora pode reter 50% dos valores se houver patrimônio de afetação? Não quando a culpa pela rescisão for da construtora. Isso porque a retenção prevista na Lei do Distrato aplica-se apenas no desfazimento por desistência do comprador.
3. Qual é a Súmula do STJ que garante a devolução total do valor? Trata-se da Súmula 543 do STJ. De fato, ela determina a devolução imediata e integral das parcelas em caso de culpa da vendedora.
