A 20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG) determinou a partilha proporcional dos frutos de área comum. Como resultado, os valores arrecadados com a locação exclusiva de espaços coletivos pertencem a todos os condôminos.
A ação de reparação de danos foi movida por duas moradoras de Patos de Minas (MG). Além disso, as autoras denunciaram a apropriação indevida de aluguéis de uma quitinete e da “casa do zelador”. Contudo, o antigo construtor retinha integralmente os rendimentos gerados por esses espaços.
Por isso, o Judiciário condenou o espólio do réu a restituir as cotas-partes correspondentes. Em consequência, o tribunal pacificou a natureza coletiva das edificações.
A ineficácia da tese de erro administrativo diante da fé pública
O espólio alegou que as construções eram exclusivas do fundador do prédio. Paralelamente, sustentou que a inclusão dessas áreas no regimento e na matrícula decorreu de erro da prefeitura.
No entanto, o TJ-MG rejeitou integralmente as alegações da defesa. Afinal, a documentação registracional do imóvel possui fé pública e presunção de veracidade.
Veja os fundamentos jurídicos destacados no acórdão:
- Fé Pública dos Registros Imobiliários: O registro cartorário define a fração ideal de cada unidade. Portanto, o proprietário não pode alegar posse exclusiva contra a matrícula oficial.
- Vedações ao Enriquecimento Sem Causa: A retenção individual de frutos coletivos viola os artigos 1.314 e 1.319 do Código Civil. Desse modo, quem frui sozinho do bem comum deve indenizar os demais.
- Direito de Divisão dos Frutos (Art. 1.335 do CC): A renda gerada por área comum integra o patrimônio do condomínio. Assim, o montante deve ser repassado proporcionalmente às frações ideais.
Ajuste nos critérios de liquidação de sentença
O relator do recurso, juiz convocado Christian Gomes Lima, manteve o dever de indenizar. Com efeito, o magistrado deu provimento parcial apenas para adequar os cálculos da liquidação.
“Os registros cartorários têm fé pública. Neles, há expressa menção de que a ‘casa do zelador’ e a quitinete estão inseridas em área comum”, ressaltou o relator.
Consequentemente, o cálculo da restituição deverá observar os seguintes parâmetros:
- Período de Titularidade: A apuração considerará estritamente o tempo em que as autoras foram proprietárias das unidades.
- Comprovação das Locações: O ressarcimento incidirá apenas sobre os períodos de efetiva ocupação remunerada.
- Prazo Prescricional: O montante respeitará o limite temporal fixado pela legislação civil para a cobrança.
Certamente, a decisão impede o uso individual de dependências coletivas em prejuízo dos demais compradores.
Impactos no Direito Condominial e na gestão imobiliária
A decisão do TJ-MG estabelece um alerta fundamental para síndicos e administradoras de condomínios. Por essa razão, a destinação de áreas comuns exige estrita observância da convenção e da matrícula.
Orientações para a gestão legal de áreas comuns:
- Consulte a Matrícula do Imóvel: Verifique se garagens, depósitos e zeladorias constam como áreas comuns ou unidades autônomas.
- Deposite Aluguéis na Conta do Condomínio: Transfira a renda obtida com locações coletivas diretamente para o fundo do condomínio.
- Aprove Alterações em Assembleia: Exija quórum qualificado caso o condomínio decida alterar a destinação de um espaço comum.
A MHB Advocacia atua com excelência em Direito Imobiliário e Direito Condominial. Dessa forma, prestamos assessoria jurídica especializada em Criciúma, Santa Catarina, Rio Grande do Sul e todo o Brasil.
FAQ – Perguntas Frequentes
1. O condomínio pode alugar a casa do zelador ou a área do telhado? Sim, desde que a assembleia aprove a locação. Todavia, os valores arrecadados devem abater a taxa condominial ou ser distribuídos aos condôminos.
2. O construtor do prédio pode reservar para si o aluguel de uma área comum? Não. Isso porque a transferência da propriedade do edifício abrange a fração ideal das áreas comuns a todos os compradores.
3. O que fazer se um condômino utilizar uma área comum de forma exclusiva? O condomínio pode cobrar aluguel ou taxa de uso exclusivo. De fato, o Código Civil obriga quem utiliza a área comum a ressarcir os demais proprietários.
