A 20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG) manteve a condenação solidária de uma imobiliária e de uma seguradora. Como resultado, as empresas deverão ressarcir uma proprietária após fraude praticada por uma falsa inquilina.
A autora contratou a administradora para gerir a locação de uma casa em Contagem (MG). Além disso, a operação contava com garantia de seguro-fiança. Contudo, a locatária utilizou identidade falsa no contrato. Posteriormente, a mulher deixou de pagar oito aluguéis e abandonou o imóvel totalmente danificado.
Por isso, o Judiciário reconheceu a falha na prestação dos serviços. Em consequência, as rés responderão solidariamente pelos prejuízos materiais causados à contratante.
A ineficácia da defesa: Risco da atividade profissional e aplicabilidade do CDC
Para tentar afastar a condenação, a imobiliária alegou a ausência de perícia técnica nos documentos apresentados pela estelionatária. Paralelamente, a seguradora recusou a cobertura alegando fraude na contratação.
No entanto, o TJ-MG rejeitou integralmente as teses defensivas das empresas. Afinal, a relação entre a proprietária e a administradora é regida pelo Código de Defesa do Consumidor.
Veja os fundamentos jurídicos aplicados no acórdão:
- Dever de Diligência Profissional: O proprietário contrata imobiliária para mitigar riscos. Portanto, a checagem rigorosa da documentação integra o dever da administradora.
- Fortuito Interno e Risco do Negócio: A fraude documental praticada por terceiros constitui risco inerente à atividade. Desse modo, as empresas não podem transferir esse prejuízo ao consumidor.
- Solidariedade da Seguradora: A seguradora integra a cadeia de fornecimento. Assim, a recusa posterior da apólice frustra a legítima expectativa do locador.
Mutações na estrutura do imóvel e condenação financeira imposta
O relator do recurso, desembargador Fernando Caldeira Brant, destacou a relevância das vistorias de entrada e saída. Com efeito, os laudos comprovaram estragos físicos relevantes na devolução do bem.
“A autora, embora tenha contratado administradora profissional para conduzir a locação, permaneceu suportando os prejuízos decorrentes da inadimplência, da recusa securitária e da devolução irregular do imóvel”, ressaltou o relator.
Consequentemente, a decisão fixou as seguintes reparações financeiras:
- Aluguéis Vencidos e Multa: Pagamento de R$ 44 mil por oito parcelas em aberto, acrescidos de 10% de multa.
- Multa Contratual: Indenização no valor de R$ 15 mil pelo descumprimento das cláusulas.
- Encargos Locatícios: Ressarcimento de R$ 1.793,60 referentes ao IPTU não quitado.
- Danos Materiais ao Imóvel: Reparação integral das avarias causadas à estrutura física da casa.
Certamente, todos os valores passarão por atualização monetária na fase de liquidação de sentença.
Impactos operacionais na gestão imobiliária e proteção de locadores
A decisão do TJ-MG estabelece um precedente vital para a gestão imobiliária no país. Por essa razão, proprietários e administradoras devem atentar para os requisitos de validação documental.
Orientações para mitigar riscos na locação de imóveis:
- Validação Digital de Documentos: Adoção de checagem biométrica e validação em bases oficiais de dados.
- Análise Rígida do Seguro-Fiança: Exigência de pré-aprovação vinculante sem cláusulas duvidosas de rescisão por fraude.
- Vistorias Minuciosas e Fotográficas: Registro detalhado do estado do bem antes e depois da ocupação.
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FAQ – Perguntas Frequentes
1. A imobiliária responde pelo inadimplemento do inquilino? Em regra não, exceto quando houver falha de gestão. Todavia, quando a imobiliária age com negligência na checagem de documentos, ela responde solidariamente pelos danos.
2. O seguro-fiança pode recusar o pagamento alegando fraude no contrato? Não perante o proprietário de boa-fé. Isso porque a checagem da documentação cabe à seguradora e à imobiliária antes de emitir a apólice.
3. Quais documentos comprovam os danos causados pelo inquilino? Os laudos formais de vistoria de entrada e saída são essenciais. Além disso, fotos, orçamentos e notas fiscais de reparo auxiliam na fixação da indenização.
