A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento ao recurso especial de um condomínio e manteve sua condenação ao pagamento de indenização por danos materiais e morais a moradores que tiveram o apartamento invadido e furtado. O colegiado concluiu que, embora a regra geral afaste o dever de indenizar do condomínio, a prestação negligente dos serviços de segurança contratados atrai a responsabilidade civil objetiva/subjetiva decorrente da falha na vigilância. Fundamentalmente, a conduta omissiva e imperita do porteiro atuou como causa direta para a consumação do ilícito.
Portanto, a falta de identificação dos invasores na entrada e a ausência de fiscalização na saída caracterizaram culpa in vigilando de prepostos do condomínio, impondo o dever de recompor os prejuízos dos condôminos.
A dinâmica dos fatos: Entrada consentida e facilitação do crime na ausência dos moradores
O caso concreto envolveu a invasão de uma unidade residencial ocorrida enquanto a família cumpria agenda de viagem. Os criminosos ingressaram no empreendimento pela portaria social, de forma consentida pelo funcionário encarregado do controle de acesso, sem a exigência de qualquer documento ou autorização prévia dos proprietários. Além disso, após arrombarem o apartamento e retirarem bens de elevado valor econômico, os assaltantes deixaram as dependências do prédio carregando mochilas volumosas, sem que a equipe da portaria efetuasse abordagem ou alerta.
Por conseguinte, diante dos substanciais prejuízos patrimoniais e extrapatrimoniais sofridos, os proprietários moveram ação de reparação de danos em face do condomínio.
Em sua defesa perante o STJ, a administração condominial argumentou a inexistência de cláusula expressa na convenção assumindo a obrigação de indenizar furtos ou roubos. Todavia, o tribunal rejected a tese defensiva. Desse modo, reconheceu-se que a falha grosseira na prestação dos serviços internos de portaria prevalece sobre eventuais isenções formais de responsabilidade.
A fundamentação legal: Cláusula de não indenizar vs. Culpa por falha no serviço de vigilância
A decisão da 3ª Turma, sob a relatoria da Ministra Nancy Andrighi, alinha-se à jurisprudência pacificada da Corte Superior a respeito do alcance do dever de guarda em condomínios edilícios.
O julgamento pautou-se nos seguintes pilares normativos e doutrinários:
- A Regra Geral de Não Responsabilização: O condomínio edilício não atua como segurador universal dos bens dos condôminos. Como regra, não responde por atos ilícitos praticados por terceiros no interior das unidades autônomas, salvo se houver previsão expressa na Convenção de Condomínio.
- A Exceção pela Falha no Serviço Ofertado (Art. 932, III e Art. 933 do CC): A isenção cede espaço à responsabilidade quando o condomínio disponibiliza serviços específicos de vigilância e controle de acesso, mas os presta de maneira defeituosa ou negligente. Os atos praticados por empregados ou terceirizados (como porteiros e vigias) no exercício do trabalho vinculam diretamente o comitente.
- O Nexo Causal e a Negligência do Preposto (Art. 186 e Art. 927 do CC): A falta de verificação da identidade na entrada e a omissão perante a movimentação suspeita na saída integraram a causa eficiente do evento danoso. Consequentemente, a atuação imperita dos prepostos viabilizou a consumação do furto, gerando o dever de indenizar.
“A ausência de cuidados na verificação da identidade dos criminosos, com permissão de acesso sem autorização, foi conduta negligente diante da intensa movimentação do condomínio. Restam preenchidos os requisitos para sua responsabilização”, assinalou a relatora, Ministra Nancy Andrighi.
Reflexos estratégicos para moradores e gestores condominiais em SC e RS
A consolidação desse entendimento traz importante parâmetro para o alinhamento de condutas entre síndicos, administradoras e condôminos no Sul do país. Assim sendo, fica evidenciado que a existência de cláusula de não indenizar na convenção não funciona como escudo absoluto diante de erros crassos do sistema de segurança.
Orientações jurídicas indispensáveis para a proteção do patrimônio e gestão condominial:
- Exija Protocolos Rigorosos de Controle de Acesso: Portarias físicas e virtuais devem manter procedimentos inegociáveis de identificação de visitantes, prestadores de serviço e entregadores, vedando liberações por presunção.
- Adeque a Convenção e os Contratos de Segurança: O condomínio deve delimitar com clareza a extensão dos serviços de vigilância contratados, treinando continuamente a equipe para evitar desvios funcionais.
- Documente as Falhas em Casos de Sinistro: O morador vítima de furto interno deve produzir provas imediatas da falha de segurança, como imagens de circuito interno de TV (CFTV), registros de portaria e boletim de ocorrência.
Na MHB Advocacia, prestamos assessoria especializada em Direito Imobiliário e Direito Condominial, atuando na defesa de condôminos e na consultoria preventiva para condomínios, com sede em Criciúma e atendimento abrangente em Santa Catarina, Rio Grande do Sul e todo o Brasil. Dessa forma, garantimos a efetiva reparação de danos e a regularidade das relações condominiais.
FAQ – Perguntas Frequentes
1. A convenção do meu prédio diz que o condomínio não responde por furtos. Posso ser indenizado mesmo assim? Sim, se o furto decorreu de falha ou negligência comprovada dos funcionários da portaria ou da equipe de segurança. O STJ entende que a cláusula de não indenizar afasta a responsabilidade genérica do condomínio, mas não protege a instituição contra a prestação defeituosa e negligente dos serviços de vigilância por ela contratados.
2. Qual a diferença entre um furto facilitado pela portaria e um furto sem responsabilidade do condomínio? Se o criminoso entra no prédio aproveitando-se de uma falha grave dos funcionários (como entrar pela portaria sem identificação ou com autorização indevida do porteiro), o condomínio responde. Por outro lado, se a invasão ocorre por escalada de muro externo sem falha na vigilância interna, ou sem que o condomínio ofereça serviço de portaria 24 horas, em regra afasta-se o dever de indenizar.
3. Condomínios com portaria remota ou virtual também respondem por falhas no controle de acesso? Sim. A empresa prestadora dos serviços de portaria remota e o próprio condomínio podem ser responsabilizados civilmente caso haja falha operacional nos sistemas de liberação, destravamento indevido de portões à distância ou omissão na checagem da identidade dos visitantes.
