A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que o adquirente de um imóvel possui legitimidade ativa para exigir, por meio de ação individual, a execução de obras de infraestrutura nas áreas comuns do empreendimento. A decisão rejeitou o recurso de uma construtora e manteve o acórdão do Tribunal de Justiça de Goiás (TJ-GO) que condenou a empresa a finalizar as obras atrasadas sob pena de multa.
Fundamentalmente, o STJ derrubou a tese patronal de que apenas associações ou o Ministério Público poderiam cobrar melhorias coletivas. Portanto, o cidadão que comprou um lote ou apartamento na planta não precisa esperar por uma ação civil pública para ver o seu contrato cumprido.
O conflito: A tentativa da construtora de extinguir o processo
A controvérsia jurídica começou quando o comprador de um lote ingressou com uma ação de obrigação de fazer contra a construtora responsável pelo loteamento. O proprietário exigiu a conclusão imediata das obras de infraestrutura das áreas de lazer e convivência, que acumulavam longo histórico de atraso. No entanto, a empresa recorreu aos tribunais superiores alegando que o comprador individual não detinha legitimidade para defender direitos que pertencem a todo o condomínio.
A construtora sustentou que, por se tratar de um direito transindividual e indivisível, o processo deveria ser extinto sem julgamento do mérito. Todavia, o proprietário demonstrou que o atraso da infraestrutura desvalorizava o seu lote particular e impedia o pleno gozo de sua propriedade.
A fundamentação: O CDC e a repercussão na esfera individual do comprador
A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso no STJ, explicou que a construção de áreas comuns configura, sim, um direito coletivo em sentido estrito. Contudo, a magistrada ressaltou que o inadimplemento da construtora repercute diretamente na esfera patrimonial de cada comprador individual.
A decisão da Terceira Turma fixou premissas jurídicas fundamentais para o setor:
- Vício de Qualidade (Art. 104 do CDC): A entrega de um empreendimento sem as áreas comuns finalizadas equivale a entregar um produto incompleto ou defeituoso. Isso afeta o valor de mercado da unidade e o exercício do direito de propriedade.
- Vinculação da Propaganda (Arts. 30 e 35 do CDC): O fornecedor fica obrigado a cumprir exatamente o que prometeu nos panfletos, maquetes e anúncios publicitários. Se a propaganda prometeu asfalto, piscina ou portaria, o cliente pode exigir a execução forçada.
- Independência de Ações: O Código de Defesa do Consumidor permite que a tramitação de uma defesa coletiva coexista com processos individuais. Desse modo, a tutela coletiva serve para somar forças, nunca para anular o direito de ação do cidadão.
“Embora se trate de direito coletivo em sentido estrito, o indivíduo adquirente da unidade possui legitimidade ativa para ajuizar ação de obrigação de fazer”, reconheceu a ministra relatora.
O impacto prático para condomínios e loteamentos atrasados
Muitas construtoras entregam as chaves das casas ou apartamentos, mas abandonam as obras do clube, da guarita de segurança, da pavimentação ou das redes de esgoto. Consequentemente, os compradores acabam amargando prejuízos econômicos e desvalorização imobiliária imediata.
Como o consumidor deve agir diante do atraso das áreas comuns:
- Notificação Extrajudicial: Notifique a construtora para que apresente um cronograma real de finalização das obras das áreas comuns, sob pena de medidas judiciais.
- Ação de Obrigação de Fazer: Com o precedente do STJ, o proprietário pode ingressar individualmente com uma ação para exigir a conclusão das obras sob pena de multa diária (astreintes).
- Cumulação com Danos Morais e Materiais: O atraso prolongado gera direito a indenizações pela perda do uso das áreas de lazer e pela depreciação do imóvel durante o período de abandono.
Na MHB Advocacia, defendemos investidores e compradores de imóveis contra os abusos e atrasos das grandes incorporadoras. Assim sendo, analisamos os contratos de compra e venda e os materiais publicitários para exigir em juízo a entrega perfeita do patrimônio, garantindo o respeito integral ao direito de moradia dos nossos clientes.
FAQ – Perguntas Frequentes
1. Preciso da autorização do síndico para processar a construtora pelas obras da área comum? Não. Conforme determinou o STJ, a sua legitimidade como comprador é individual e decorre do contrato que você assinou. Portanto, você não depende de assembleia de condomínio, votação ou autorização do síndico para exigir que a construtora termine as obras prometidas.
2. O que acontece se a construtora ignorar a ordem do juiz para terminar as obras? O juiz costuma fixar uma multa diária pesada em caso de descumprimento. Além disso, se a obrigação se tornar impossível (por falência da empresa, por exemplo), o processo pode ser convertido em perdas e danos, revertendo o valor correspondente à desvalorização do imóvel em dinheiro para o proprietário.
3. Posso suspender o pagamento das parcelas do meu saldo devedor se a área comum atrasar? A lei autoriza a aplicação da “exceção do contrato não cumprido”. No entanto, você não deve simplesmente parar de pagar por conta própria para não sofrer negativações. O correto é ingressar com uma ação judicial para pedir autorização de depósito em juízo ou a suspensão legal das parcelas até que a empresa cumpra a sua parte.
4. Panfletos e conversas de WhatsApp com o corretor servem de prova para cobrar a infraestrutura? Sim, com certeza. Toda informação ou publicidade veiculada por qualquer meio de comunicação vincula o fornecedor e integra o contrato de consumo. Por essa razão, guarde todos os fôlderes, e-mails, vídeos de apresentação e mensagens recebidas na fase de negociação do imóvel.
