A Vara Criminal da Comarca de Timbó condenou um homem pelo crime de estelionato após o réu negociar sucessivamente o mesmo imóvel rural em Benedito Novo com diferentes compradores. A fraude, praticada mediante contratos particulares de compra e venda sem registro, gerou prejuízos individuais superiores a R$ 20 mil às vítimas. Fundamentalmente, o juízo fixou a pena em três anos de reclusão no regime aberto — substituída por prestação de serviços à comunidade e multa revertida às vítimas — nos autos do processo nº 0000607-18.2018.8.24.0073/SC.
Portanto, a comercialização repetida de uma mesma propriedade mediante contratos gaveta caracteriza fraude penal deliberada e impõe o dever de reparação aos lesados.
O conflito: Contratos de gaveta, confissão e prejuízos sucessivos
As investigações apontaram que o acusado iniciou a venda da área em 2017 sem ao menos ter quitado a aquisição original do terreno. Para atrair os adquirentes, o réu elaborou instrumentos particulares com descrições levemente alteradas dos limites do imóvel. Uma das vítimas repassou R$ 21.000,00 e outra amargou o prejuízo de R$ 18.500,00, sem que ocorresse a devolução dos valores.
No entanto, a farsa ruiu durante o interrogatório judicial. Todavia, o próprio réu confessou ter vendido o mesmo imóvel para cinco pessoas diferentes, confirmando o recebimento das quantias sem ter promovido qualquer ressarcimento. Desse modo, o magistrado afastou a tese de mero erro de medição ou confusão imobiliária, reconhecendo o dolo específico do crime de estelionato (artigo 171 do Código Penal).
A fundamentação legal: Estelionato imobiliário e a ilusão do “contrato de gaveta”
O julgamento proferido em Timbó evidencia a vulnerabilidade das transações imobiliárias informais realizadas sem a devida checagem cartorária.
A decisão ancorou-se em três pilares do Direito Penal e Imobiliário:
- Configuração do Estelionato (Art. 171 do Código Penal): Obter vantagem ilícita induzindo alguém em erro mediante artifício fraudulentos (alteração de metragens e ocultação de alienações anteriores) constitui ilícito penal com pena de reclusão.
- Ineficácia do Instrumento Particular sem Matrícula: O contrato particular (contrato de gaveta) não transfere a propriedade do imóvel. Quem não registra na matrícula do Cartório de Imóveis corre o risco de ser vítima de fraudes sucessivas.
- Reparação dos Prejuízos na Esfera Penal: O juízo aplicou a substituição da pena de prisão por penas restritivas de direitos, convertendo a multa em indenização direta destinada a minorar o prejuízo das vítimas identificadas.
“As negociações não decorreram de erro de medição ou confusão sobre os limites da propriedade, mas de sucessivos contratos sobre a mesma área, com descrições minimamente alteradas”, concluiu a sentença criminal.
Reflexos para o mercado imobiliário rural e precauções na compra de terrenos
Esta condenação na Comarca de Timbó serve de alerta para adquirentes de imóveis urbanos e rurais no interior catarinense. Consequentemente, reforça a necessidade de auditoria jurídica antes de qualquer assinatura de contrato ou transferência de valores.
Recomendações cruciais para a aquisição segura de imóveis:
- Exija a Certidão de Matrícula Atualizada: Verifique a cadeia dominial no Cartório de Registro de Imóveis competente para confirmar quem é o real proprietário.
- Solicite as Certidões Negativas do Vendedor: Pesquise certidões cíveis, criminais, trabalhistas e de protesto em nome do alienante antes de fechar o negócio.
- Não Faça Pagamentos sem Registro de Contrato: Evite quitar o valor total antes de lavar a escritura pública e registrar a promessa de compra e venda na matrícula do imóvel.
Na MHB Advocacia, prestamos assessoria especializada em Direito Imobiliário, Auditoria de Contratos (Due Diligence) e Defesa das Vítimas de Fraudes Financeiras em Criciúma, atuando em Santa Catarina, Rio Grande do Sul e todo o Brasil. Assim sendo, oferecemos proteção estratégica para garantir transações patrimoniais seguras e buscar a restituição de prejuízos.
FAQ – Perguntas Frequentes
1. Vender o mesmo terreno para duas pessoas é considerado crime? Sim. A venda duplicada ou múltipla de um mesmo imóvel mediante engano ou fraude configura o crime de estelionato (artigo 171 do Código Penal), além de gerar o dever civil de indenizar as vítimas.
2. O contrato particular de compra e venda (contrato de gaveta) garante a posse do imóvel? Não. No Brasil, a propriedade imobiliária só se transfere com o registro da escritura pública na matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis (artigo 1.245 do Código Civil). O contrato de gaveta gera apenas obrigações pessoais entre as partes.
3. O que a vítima de golpe na venda de imóvel deve fazer para reaver o dinheiro? A vítima deve registrar um Boletim de Ocorrência na Polícia Civil e, simultaneamente, ajuizar uma Ação Anulatória c/c Indenização por Danos Materiais e Morais com pedido de bloqueio de bens do vendedor.
