A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que validou o desconto da taxa de ocupação (fruição) e da cláusula penal em casos de distrato de compra de lote. A decisão é fundamental por confirmar que a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) permite a cobrança da taxa de fruição mesmo em lotes não edificados, alterando o entendimento anterior do Tribunal.
No caso em análise, o comprador de um lote em São Paulo, que desistiu do negócio após pagar apenas R$ 6.549,10 de um contrato de R$ 111 mil, não terá direito à restituição de valores após as deduções legais.
Lei do Distrato Alterou Jurisprudência
A relatora no STJ, ministra Isabel Gallotti, explicou que a Lei 13.786/2018, que passou a vigorar antes da assinatura do contrato em 2021, trouxe previsões específicas para a desistência de compra de lotes (artigo 26-A da Lei 6.766/1979).
1. Cláusula Penal (Multa): A Lei passou a prever expressamente a cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato para a rescisão. No caso, a retenção estava dentro do limite legal.
2. Taxa de Fruição (Ocupação): Este foi o ponto principal. Antes de 2018, a jurisprudência do STJ não autorizava a cobrança de taxa de ocupação em lote sem construção. Contudo, a ministra Gallotti ressaltou que a Lei do Distrato agora prevê a retenção de “valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato“.
A relatora concluiu que o entendimento anterior do STJ não pode mais prevalecer para contratos celebrados após a Lei do Distrato, que autoriza a retenção com ou sem edificação no lote.
Consumidor Pagou Quantia Mínima
O STJ afastou a alegação de ofensa ao Artigo 53 do CDC (que proíbe a perda total das prestações pagas), explicando que a falta de restituição decorre do valor irrisório pago pelo adquirente.
“Se nada há a ser restituído ao adquirente é porque ele pagou quantia muito pequena, que não é capaz de quitar sequer a cláusula penal e a taxa de fruição contratualmente fixadas dentro dos limites da lei,” concluiu a ministra Gallotti.
Fonte: STJ
