A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou a jurisprudência das turmas de Direito Privado. Como resultado, a atuação da instituição financeira como mera agente financiadora afasta sua responsabilidade em atrasos de obras.
A controvérsia decorria de entendimentos divergentes entre a 3ª e a 4ª Turma do tribunal. Além disso, o recurso analisou a situação em que o banco concede crédito com garantia de alienação fiduciária. Contudo, a corte definiu que a fiscalização da obra busca apenas resguardar o empréstimo.
Por isso, a ausência de vício no financiamento exime o banco de deveres reparatórios. Em consequência, o adquirente não pode exigir indenização da instituição bancária pelo descumprimento do prazo.
A ineficácia da tese da cadeia de consumo perante a Lei dos Condomínios
Para tentar responsabilizar o banco, adquirentes alegavam a inserção do agente financeiro na cadeia de consumo. Paralelamente, sustentavam que a liberação fracionada de recursos criava o dever de fiscalizar a qualidade da construção.
No entanto, a 2ª Seção rejeitou integralmente a tese de responsabilidade solidária. Afinal, o artigo 31-A, parágrafo 12, da Lei 4.591/1964 veda expressamente essa imputação.
Veja os pilares jurídicos destacados na decisão sob relatoria da ministra Isabel Gallotti:
- Fiscalização em Benefício Próprio: A medição da obra garante que o crédito financie o projeto pactuado. Portanto, o acompanhamento técnico constitui direito e não dever perante o consumidor.
- Ausência de Vínculo com Profissionais: O banco não contrata nem remunera os engenheiros da construtora. Desse modo, a instituição financeira não responde por falhas de execução.
- Mitigação do Custo do Crédito: A solidariedade sem previsão legal aumentaria os custos do financiamento imobiliário. Assim, a exigência pericial sistemática encareceria o crédito habitacional no país.
A limitação das obrigações do agente financeiro
A relatora ressaltou que a jurisprudência do STJ restringe a atuação do banco às obrigações estritamente contratuais. De fato, a responsabilidade limita-se à liberação tempestiva do empréstimo à incorporadora.
“Impor aos agentes financeiros esse ônus, em caráter solidário, sem previsão legal e nem contratual, implicaria aumentar os custos dos financiamentos imobiliários”, destacou a ministra.
Consequentemente, o acórdão estabeleceu os seguintes limites de atuação:
- Liberação de Recursos: O banco responde apenas pelo descumprimento do cronograma de liberação do crédito.
- Exclusão de Danos de Construção: A instituição financeira não garante o prazo ou a perfeição da obra.
- Preservação da Autonomia: O contrato de financiamento não funde a atividade bancária à construção civil.
Certamente, a decisão impede a cobrança indevida sobre agentes financeiros em resguardos de crédito.
Impactos operacionais no mercado imobiliário e na defesa de adquirentes
A pacificação promovida pela 2ª Seção orienta a estratégia de ações de rescisão por atraso de obra. Por essa razão, o consumidor deve direcionar o litígio exclusivamente contra a incorporadora.
Orientações para o ajuizamento de ações por atraso de obra:
- Direcione a Ação Contra a Construtora: Inclua a incorporadora e a construtora no polo passivo da demanda.
- Evite o Redirecionamento ao Banco Financiador: Exclua o agente financeiro das pretensões de indenização por atraso.
- Requeira a Rescisão com Devolução Integral: Aplique a Súmula 543 do STJ contra a vendedora responsável pela obra.
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FAQ – Perguntas Frequentes
1. O banco que financia o empreendimento responde pelo atraso na entrega das chaves? Não. Concretamente, o STJ pacificou que a instituição financeira que atua como credora fiduciária não responde pela obra.
2. Por que o banco fiscaliza a obra se não tem responsabilidade sobre a entrega? O banco fiscaliza para liberar as parcelas do empréstimo à construtora. Isso porque a instituição precisa garantir a constituição da sua garantia.
3. Quem deve devolver o dinheiro pago em caso de rescisão por atraso na obra? A construtora ou incorporadora responsável pelo empreendimento. De fato, a Súmula 543 do STJ obriga a vendedora a restituir os valores.
