A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou a nulidade de uma convenção condominial que impunha cobrança desproporcional de taxa de condomínio entre proprietários. O colegiado negou provimento ao recurso especial de um condomínio de Porto Alegre (RS) que exigia cota dupla de apenas um grupo específico de moradores. Fundamentalmente, a decisão estabelece que a autonomia das assembleias não autoriza a violação do princípio da isonomia entre os condôminos.
Portanto, o condomínio deve aplicar o rateio igualitário até que uma nova assembleia defina um critério proporcional e legalmente válido.
O conflito: Alteração na convenção onera casas do mesmo porte
Proprietários de residências do modelo “tipo palmeira” ajuizaram ação para anular uma alteração feita na convenção condominial em 2013. A nova regra obrigava os donos dessas unidades a pagarem duas cotas condominiais completas. No entanto, a regra manteve a cobrança de apenas uma cota para casas de outros modelos que possuíam metragem quadrada equivalente ou até superior.
As instâncias ordinárias do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) deram ganho de causa aos moradores lesados. O tribunal gaúcho determinou a readequação imediata da cobrança. Todavia, o condomínio recorreu ao STJ alegando que a decisão judicial violou a autonomia da assembleia para fixar critérios próprios de rateio.
A fundamentação: Autonomia condominial possui limites na igualdade
O relator do recurso especial no STJ, ministro Raul Araújo, rejeitou os argumentos do condomínio e manteve a anulação da cláusula discriminatória.
O voto do relator consolidou três pilares do Direito Imobiliário e Condominial:
- Regra Geral do Rateio: A Lei nº 4.591/1964 (Art. 12, §1º) e o Código Civil (Art. 1.336, I) determinam que o rateio das despesas deve observar a fração ideal de cada terreno, salvo disposição em contrário na convenção.
- Limites da Autonomia Privada: A legislação autoriza que a maioria qualificada de dois terços altere o critério de cobrança. Desse modo, a convenção possui força normativa, mas essa liberdade não pode criar privilégios ou punições injustificadas.
- Excepcionalidade da Intervenção Judicial: O Poder Judiciário intervém em decisões assembleares quando a convenção viola o princípio da igualdade. No caso concreto, a regra cobrava o dobro de um modelo de casa enquanto ignorava unidades intermediárias maiores.
“A determinação convencional anulada violou o princípio da igualdade e a isonomia de tratamento entre condôminos, dado que deixou de levar em conta as diferentes áreas existentes”, concluiu o ministro Raul Araújo.
Reflexos práticos para síndicos e condôminos
Esta decisão do STJ limita abusos em assembleias condominiais e impede que maiorias de moradores imponham custos desproporcionais sobre minorias. Consequentemente, qualquer cobrança diferenciada exige fundamentação técnica atrelada à fração ideal ou ao uso efetivo dos serviços comuns.
Cuidados essenciais ao alterar a forma de rateio no condomínio:
- Realize Estudo Técnico da Fração Ideal: Contrate uma perícia ou parecer técnico antes de levar propostas de alteração de taxa para votação em assembleia.
- Respeite o Quórum Qualificado: Aja estritamente dentro da lei e garanta a aprovação por, no mínimo, dois terços de todos os condôminos.
- Trate Situações Análogas de Forma Igual: Evite criar regras específicas para determinados blocos ou tipos de imóveis sem aplicar a mesma métrica para todo o empreendimento.
Na MHB Advocacia, prestamos assessoria especializada em Direito Imobiliário e Condominial para defender direitos de condôminos e orientar gestões condominiais. Assim sendo, atuamos de forma incisiva para anular cláusulas abusivas e garantir o cumprimento da lei nas relações comunitárias.
FAQ – Perguntas Frequentes
1. A convenção de condomínio pode cobrar valores diferentes para apartamentos de tamanhos diferentes? Sim. A legislação permite a cobrança diferenciada com base na fração ideal do terreno (tamanho da unidade). Portanto, coberturas ou unidades maiores podem pagar taxas proporcionalmente superiores, desde que o cálculo siga a metragem exata de forma isonômica para todas as unidades.
2. Qual é o quórum necessário para alterar a convenção do condomínio? O Código Civil exige a aprovação de pelo menos dois terços (2/3) dos condôminos para alterar qualquer cláusula da convenção condominial. Contudo, mesmo com essa votação, a cláusula aprovada perde a validade se violar princípios legais, como a isonomia.
3. O morador que pagou cota condominial abusiva pode pedir a restituição do dinheiro? Sim. Reconhecida a nulidade da cláusula da convenção pelo Poder Judiciário, o condômino prejudicado obtém o direito de reaver os valores pagos a mais em relação ao critério correto de rateio, respeitados os prazos prescricionais.
