A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou por unanimidade que o valor da causa nas ações de rescisão de contrato de locação built to suit deve equivaler a 12 meses de aluguel. A corte rejeitou a aplicação do valor integral do contrato previsto no Código de Processo Civil (CPC). Fundamentalmente, o julgamento fixou a prevalência do regramento especial da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) sobre o direito processual geral nesse modelo de negócio imobiliário.
Portanto, a decisão reduz drasticamente o impacto financeiro de custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência no encerramento prematuro dessas operações.
O conflito: Disputa milionária sobre honorários e custas processuais
Duas empresas ajuizaram ação de rescisão de um contrato built to suit (locação sob encomenda com imóvel construído ou adaptado sob medida). As autoras fixaram o valor da causa em R$ 570 mil, montante equivalente a apenas um mês de aluguel. No entanto, após o indeferimento da liminar, as autoras desistiram da demanda.
A empresa ré ingressou espontaneamente no processo e exigiu a elevação do valor da causa para R$ 68,4 milhões, quantia correspondente ao valor total do contrato. Todavia, o Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) readequou o valor de ofício para R$ 6,84 milhões, montante correspondente a 12 meses de aluguel. A ré recorreu ao STJ alegando que a regra geral do CPC obrigaria o uso do valor global do negócio para fins de honorários de sucumbência.
A fundamentação: Prevalência da Lei do Inquilinato e vedação ao enriquecimento sem causa
A relatora do recurso no STJ, ministra Nancy Andrighi, rejeitou a tese da empresa ré e manteve o acórdão do tribunal paranaense.
O voto da relatora estruturou-se sobre três pilares do Direito Imobiliário e Processual:
- Aplicação Sistemática do Artigo 54-A: A Lei nº 8.245/1991 disciplina expressamente o contrato built to suit e impõe a incidência de suas normas procedimentais. Desse modo, a regra especial do Artigo 58, III (12 meses de aluguel), sobrepõe-se às disposições gerais do CPC.
- Correção de Ofício Excepcional: A jurisprudência do STJ autorizou o tribunal estadual a corrigir o valor da causa após a sentença para sanar distorções evidentes. A medida evitou a cobrança de honorários desproporcionais com base em erro material de enquadramento legal.
- Vedação ao Enriquecimento Sem Causa: A fixação do valor da causa em R$ 68,4 milhões traria proveito econômico abusivo na fixação da sucumbência, violando os princípios da razoabilidade e da boa-fé processual.
“A manutenção do valor de R$ 68,4 milhões, incompatível com a disciplina especial aplicável ao caso, poderia gerar enriquecimento indevido na fixação dos honorários”, ressaltou a ministra Nancy Andrighi.
Reflexos no mercado corporativo e em grandes contratos imobiliários
Esta decisão pacifica a segurança jurídica para fundos imobiliários, incorporadoras e grandes empresas que utilizam a modalidade built to suit. Consequentemente, os litigantes possuem previsibilidade exata dos riscos financeiros ao discutir a extinção dessas operações no Judiciário.
Pontos fundamentais ao estruturar um contrato Built to Suit:
- Cláusula Penal Estruturada: Defina multas rescisórias claras e proporcionais, observando que o Artigo 54-A da Lei do Inquilinato permite a renúncia à revisão do aluguel e penalidades severas.
- Mapeamento de Custas Judicials: Calcule previamente os custos de uma eventual disputa judicial com base na regra dos 12 meses de aluguel, evitando surpresas em sucumbência.
- Assessoria Especializada na Elaboração: Elabore os contratos com suporte de advocacia imobiliária corporativa para alinhar os termos contratuais às regras processuais específicas do STJ.
Na MHB Advocacia, prestamos assessoria jurídica especializada em Direito Imobiliário e Contratos Corporativos. Assim sendo, atuamos na estruturação de operações built to suit, na revisão de contratos complexos e na defesa de empresas em litígios imobiliários estratégicos.
Leia o acórdão no REsp 2.229.517.
FAQ – Perguntas Frequentes
1. O que é o contrato de locação Built to Suit? O built to suit (construído para servir) é uma modalidade de locação corporativa em que o investidor edifica ou reforma um imóvel sob medida para atender às necessidades específicas de um locatário, que assume a ocupação por prazos longos (geralmente de 10 a 20 anos).
2. Por que o valor da causa não seguiu a regra geral do CPC? O CPC determina que o valor da causa em ações de rescisão contratual corresponda ao valor total do contrato. Contudo, o STJ aplicou o princípio da especialidade. Como a Lei do Inquilinato possui regra própria estabelecendo 12 aluguéis para ações locatícias, a norma especial prevalece sobre o código geral.
3. O juiz pode alterar o valor da causa sem pedido expresso das partes? Sim. O magistrado ou tribunal pode corrigir o valor da causa de ofício quando constatar erro manifesto de aplicação legal ou para evitar enriquecimento ilícito nas custas e honorários advocatícios.
