O Juizado Especial Cível da comarca de Itajaí (SC) anulou uma multa aplicada por um condomínio residencial da cidade, por considerar que a penalidade não tinha respaldo legal. Além disso, o juízo determinou o pagamento de indenização por danos morais à moradora sancionada.
O Caso: Armário em Vaga de Garagem Privativa
A proprietária do imóvel contestou uma notificação que recebeu em março de 2025. A multa foi aplicada devido à instalação de um armário em sua vaga privativa de garagem. O condomínio alegou que a lateral do armário não seguia um “padrão meramente sugerido”.
A sentença destacou que a garagem é propriedade particular. De acordo com o Código Civil, qualquer penalidade imposta a condôminos deve estar expressamente prevista na convenção do condomínio. A tentativa de aplicar uma sanção com base em um regimento interno posterior à instalação do armário foi considerada ilegal, respeitando o princípio da irretroatividade.
Violação da Boa-Fé e Danos Morais
O juízo também reconheceu que a conduta do síndico do condomínio violou o princípio da boa-fé objetiva. A notificação foi emitida mais de quatro meses após a instalação do armário, o que gerou na moradora uma expectativa legítima de aceitação tácita da situação. Essa situação configura a chamada teoria da surrectio, que impede que uma parte se comporte de forma contraditória após um longo período de inação.
A decisão abordou ainda o impacto psicológico causado à moradora, considerando que a notificação infundada ultrapassou o mero aborrecimento cotidiano. A juíza entendeu que a atitude do síndico, ao emitir uma advertência sem respaldo normativo, expôs a autora a incômodos e constrangimentos no ambiente condominial. Essas circunstâncias justificaram a condenação por danos morais.
Alerta para a Gestão Condominial
A decisão reforça a importância da legalidade e da razoabilidade na gestão condominial. Serve também como um alerta para que síndicos respeitem os limites estabelecidos nas convenções e regimentos internos. Eles não devem extrapolar sua função representativa nem atuar com abuso de poder, sob pena de comprometer a harmonia condominial e incorrer em responsabilidade civil por atos indevidos (Autos n. 50082658420258240033).
Esse julgamento em Itajaí destaca a necessidade de que as normas condominiais sejam claras, respeitem os direitos dos proprietários e sejam aplicadas de forma justa e em conformidade com a lei.
