A Vara Criminal da Comarca de Itapema condenou um corretor de imóveis por veicular anúncio de unidade habitacional sem o devido registro de incorporação imobiliária. O réu, sócio de uma imobiliária local, divulgou a venda do empreendimento localizado em Porto Belo no site da empresa. Fundamentalmente, o juízo fixou a pena em um ano de reclusão no regime aberto — substituída por prestação pecuniária — e aplicou multa de cinco salários mínimos com base na Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/1964).
Portanto, a ausência de registro prévio do empreendimento no Cartório de Imóveis torna a comercialização e a simples publicidade infrações penais do mercado imobiliário.
O conflito: Anúncio automatizado, ausência de vendas e tese defensiva
A defesa sustentou que a publicação ocorreu de forma automatizada por uma plataforma de integração de imóveis contratada pela imobiliária. O corretor alegou desconhecer a irregularidade documental do empreendimento. Além disso, ressaltou que a empresa não concretizou vendas nem auferiu valores com o anúncio.
No entanto, o magistrado rejeitou a tese de ausência de dolo e falha do sistema. Todavia, o contrato firmado com a empresa de tecnologia atribuía expressamente à imobiliária o dever de conferir e validar os dados publicados. Desse modo, o juízo concluiu que a automação não exime o profissional de checar a legalidade do imóvel antes da oferta ao consumidor.
A fundamentação legal: Lei de Incorporações e o Código de Ética Profissional
A condenação proferida nos autos do processo nº 5001073-42.2025.8.24.0505/SC fundamentou-se na violação dos deveres de diligência e probidade da corretagem.
O julgamento ancorou-se em três pilares do Direito Imobiliário e Penal:
- Crime Contra a Economia Popular e Incorporação (Art. 66 da Lei 4.591/64): Negociar ou ofertar publicamente unidades sem o prévio registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) constitui infração penal.
- Inafastabilidade do Dever de Verificação: Ferramentas digitais e softwares de integração constituem meros instrumentos operacionais. Por conseguinte, subsiste o dever do corretor de verificar a certidão de matrícula e a incorporação.
- Violação do Código de Ética dos Corretores (Resolução COFECI nº 326/92): O corretor de imóveis deve prestar informações precisas e inteirar-se das circunstâncias do negócio, respondendo por imprudência ou negligência na divulgação.
“O uso de plataforma automatizada não afasta o dever legal do corretor de checar as informações do imóvel antes de oferecê-lo ao público. A responsabilidade pela validação dos dados pertence ao intermediador”, destacou o julgador na sentença.
Reflexos para imobiliárias, corretores e compradores de imóveis na planta
Esta decisão da Comarca de Itapema acende um alerta rigoroso para o mercado imobiliário do litoral catarinense. Consequentemente, impõe rigor na auditoria documental antes do início de qualquer campanha publicitária.
Orientações estratégicas para a intermediação imobiliária segura:
- Exija o Número do Registro de Incorporação (RI): Nunca anuncie loteamentos ou edifícios na planta sem indicar o número do registro e o cartório competente no material publicitário.
- Audite os Sistemas de Integração Digital: Configure plataformas automatizadas para exigir a validação documental humana antes da liberação de anúncios em portais.
- Consulte a Matrícula Atualizada: Solicite a certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel antes de firmar contratos de prestação de serviços ou corretagem.
Na MHB Advocacia, prestamos assessoria especializada em Direito Imobiliário, Compliance Imobiliário e Defesa Penal Empresarial. Assim sendo, atuamos na auditoria de lançamentos imobiliários, elaboração de contratos e defesa de profissionais e construtoras em litígios do setor.
FAQ – Perguntas Frequentes
1. É crime anunciar um imóvel na planta que não possui registro de incorporação? Sim. O artigo 66 da Lei nº 4.591/1964 tipifica como crime a negociação ou oferta pública de unidades de edificação sem o devido registro do memorial de incorporação no Cartório de Imóveis.
2. A imobiliária pode culpar a plataforma de software se um anúncio irregular for ao ar? Não. Os tribunais entendem que o dever de conferir a documentação legal do imóvel é do corretor e da imobiliária, sendo a plataforma de tecnologia um mero facilitador de divulgação.
3. O que o comprador deve verificar antes de adquirir um imóvel na planta? O comprador deve exigir a certidão de matrícula do imóvel com a averbação da Incorporação Imobiliária, além de checar a certidão negativa de débitos e o histórico da construtora.
