A 1ª Vara da Comarca de Penha anulou o contrato particular de compra e venda de um terreno onde funciona um posto de combustíveis no bairro Gravatá. O juízo julgou simultaneamente três processos conexos e concluiu que o antigo proprietário simulou a alienação do imóvel para sua companheira com o objetivo de ocultar patrimônio, esvaziar a herança e frustrar a cobrança de dívidas. Fundamentalmente, a sentença proferida nos autos nº 5000984-40.2024.8.24.0089 determinou o retorno do bem ao espólio e restabeleceu a penhora em favor da credora.
Portanto, a ocultação de bens mediante simulação com pessoas próximas não impede a execução judicial e a recomposição do acervo hereditário.
O conflito: Negócio de gaveta por valor vil e manutenção da posse de fato
O litígio teve origem em agosto de 2008, quando o devedor transferiu o imóvel de 490 mil reais para a sua então companheira pelo valor fictício de 10 mil reais. O devedor já acumulava uma dívida de 50 mil reais decorrente de partilha de divórcio firmada em 2007. A credora ajuizou ação para anular a transferência ao demonstrar que o posto de combustíveis era o único bem do devedor.
Após a morte do antigo proprietário, seus herdeiros também ingressaram na Justiça alegando que a venda foi uma farsa para lesar a legítima. A companheira opôs embargos de terceiro para tentar sustar o leilão judicial. No entanto, a instrução probatória revelou que o falecido continuou administrando o posto e recolhendo os aluguéis até o dia de sua morte. Todavia, a ré sustentou a higidez do contrato. Desse modo, a magistrada reuniu os processos para proferir julgamento conjunto.
A fundamentação: Prova indiciária da simulação e fraude à execução
A sentença acolheu os pedidos da credora e dos herdeiros para anular o contrato e autorizar o prosseguimento da expropriação judicial.
O julgamento ancorou-se em quatro premissas jurídicas determinantes do Direito Civil e Processual Civil:
- Nulidade Absoluta por Simulação: O artigo 167 do Código Civil declara nulo o negócio jurídico que aparentar conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem. A ausência de comprovante de pagamento, o contrato particular sem testemunhas e o preço vil evidenciaram a simulação.
- Posse de Fato Inalterada (Constituto Possessório Fictício): A testemunha chave confirmou que o devedor manteve a gestão e a arrecadação dos frutos do imóvel até o falecimento.
- Fraude Contra Credores e Ineficácia: A alienação do único bem quando já pendiam obrigações capazes de reduzir o devedor à insolvência gera a ineficácia do negócio perante a credora.
- Rejeição dos Embargos de Terceiro: Como a posse da companheira decorreu de ato nulo e eivado de má-fé, a liminar foi revogada para restabelecer a penhora.
“Apesar de o imóvel ter sido formalmente colocado em nome da companheira, o homem continuou praticando atos relacionados à administração e à exploração econômica do bem para afastar o patrimônio dos credores”, registrou a magistrada.
Reflexos na proteção do crédito e na partilha de bens
Esta decisão traz importante orientação para a proteção de credores e herdeiros prejudicados por manobras patrimoniais fraudulentas. Consequentemente, atos simulados não se consolidam pelo decurso do tempo e podem ser desfeitos na Justiça.
Medidas indispensáveis no combate à simulação de bens:
- Monitore o Patrimônio do Devedor: Acompanhe registros imobiliários e movimentações de bens para identificar transferências suspeitas para parentes ou companheiros.
- Produza Prova Testemunhal e documental de Posse: Demonstre quem efetivamente administra o bem, recolhe aluguéis ou arca com despesas tributárias.
- Invoque a Nulidade Absoluta: Lembre-se de que a simulação é vício insanável que não prescreve e pode ser alegado por qualquer interessado ou pelo Ministério Público.
Na MHB Advocacia, prestamos assessoria especializada em Direito Sucessório, Recuperação de Créditos e Contratos Imobiliários. Assim sendo, atuamos na desconstituição de fraudes patrimoniais, defesas de herdeiros e garantia do adimplemento de execuções.
FAQ – Perguntas Frequentes
1. Qual é a diferença entre simulação e fraude contra credores? Na simulação, o negócio jurídico é fictício ou esconde a real intenção das partes, sendo nulo de pleno direito (artigo 167 do Código Civil). Na fraude contra credores, o negócio existe e é real, mas o devedor aliena seu patrimônio para ficar insolvente e lesar credores (artigo 158 do Código Civil).
2. A venda de um imóvel por valor muito abaixo do mercado é válida? Não. O preço vil ou expressamente irrisório em relação ao valor venal do imóvel é um dos principais indícios de simulação ou fraude, podendo levar à anulação da transação.
3. O que acontece com o imóvel após a anulação do contrato por simulação? O contrato é anulado e o imóvel retorna ao patrimônio do devedor ou do seu espólio. Por conseguinte, o bem fica liberado para ser partilhado entre os herdeiros legítimos ou leiloado para pagar os credores habilitados.
