A 1ª Vara da Comarca de Araquari declarou a nulidade absoluta do compromisso de compra e venda de um terreno de 4.249,78 m² firmado entre uma imobiliária e apenas parte dos herdeiros do espólio. O juízo concluiu que a negociação de bem integrante de arrolamento judicial sem a anuência de todos os sucessores e sem alvará judicial viola frontalmente a legislação civil. Fundamentalmente, a sentença proferida no processo nº 5003296-83.2020.8.24.0103 ressaltou que a alegada boa-fé da empresa compradora não convalida negócio jurídico eivado de vício insanável.
Portanto, qualquer transação envolvendo patrimônio de espólio exige alvará judicial prévio e a participação de todos os interessados no inventário.
O conflito: Venda sem anuência integral e sem alvará judicial
Uma herdeira ajuizou a ação declaratória de nulidade ao descobrir que parte dos sucessores negociou a totalidade do imóvel localizado em Araquari — cuja partilha tramita na 6ª Vara Cível de Joinville — com uma empresa imobiliária. A autora ressaltou que a transação ocorreu sem o conhecimento dos demais herdeiros e sem a indispensável autorização do juízo do arrolamento.
Em defesa, a imobiliária sustentou ter agido de boa-fé, alegando que acreditava que os quatro herdeiros iniciais representavam a totalidade da cadeia sucessória. A empresa informou que tentou regularizar a situação após tomar conhecimento dos demais descendentes, mas não obteve acordo. Todavia, o juízo rechaçou os argumentos da ré e reputou ineficaz a venda frente ao espólio.
A fundamentação: Indivisibilidade da herança e dever de diligência do setor imobiliário
A sentença julgou integralmente procedentes os pedidos para declarar nulo o contrato e ineficazes os atos dele decorrentes.
A decisão ancorou-se em três premissas jurídicas determinantes do Direito Sucessório:
- Princípio da Indivisibilidade da Herança: Nos termos do artigo 1.791 do Código Civil, até a homologação da partilha, o direito dos coerdeiros quanto à posse e à propriedade da herança é indivisível e regula-se pelas normas relativas ao condomínio. Desse modo, nenhum herdeiro detém a propriedade exclusiva de um bem determinado.
- Imprescindibilidade do Alvará Judicial: O artigo 619, I, do Código de Processo Civil exige autorização do juiz do inventário/arrolamento para a alienação de bens de qualquer espécie do espólio.
- Dever Profissional de Cautela: A magistrada frisou que a empresa, por atuar profissionalmente no ramo imobiliário, tinha a obrigação de realizar o due diligence e verificar a certidão de óbito, a existência de inventário e a totalidade dos herdeiros antes de assinar o contrato.
“A alegação de boa-fé não é suficiente para validar a negociação, pois a ausência de autorização judicial e a falta de participação de todos os sucessores impedem a transferência da integralidade do imóvel pertencente ao espólio”, destacou a magistrada.
Reflexos para o mercado imobiliário e processos de inventário
Esta decisão acende um alerta rigoroso para compradores, corretores de imóveis e imobiliárias na negociação de bens oriundos de herança. Consequentemente, a compra de imóveis “de gaveta” de herdeiros sem formalização e aprovação judicial gera grave insegurança jurídica e perda do investimento.
Cuidados indispensáveis antes de comprar imóvel de herança:
- Exija a Certidão do Inventário: Verifique em qual vara tramita o processo de inventário ou arrolamento judicial e quem foi nomeado inventariante.
- Solicite o Alvará Judicial de Venda: Não efetue pagamentos ou assinaturas de compromisso de compra sem que o juiz do processo tenha expedido o alvará autorizando a alienação.
- Colha a Anuência de Todos os Herdeiros: Garanta que todos os sucessores e seus respectivos cônjuges façam parte do instrumento contratual.
Na MHB Advocacia, prestamos assessoria especializada em Direito Imobiliário e Sucessório para garantir transações seguras e sem riscos de anulação. Assim sendo, atuamos na análise de riscos (due diligence), obtenção de alvarás judiciais e regularização de imóveis em inventários.
FAQ – Perguntas Frequentes
1. Herdeiro pode vender a sua parte do imóvel antes do término do inventário? Sim, mas por meio de um instrumento específico chamado Cessão de Direitos Hereditários, formalizado por escritura pública. Contudo, o herdeiro cede a sua quota-parte ideal na herança, e não um imóvel específico ou delimitado, salvo se houver autorização do juiz do inventário.
2. O que acontece se a imobiliária comprar um imóvel de inventário sem alvará? O contrato de compra e venda é nulo de pleno direito por inobservância da forma prescrita em lei e por ausência de legitimidade dos vendedores. A transação não produz efeitos contra o espólio ou contra os demais herdeiros que não participaram da venda.
3. O inventariante pode vender o imóvel sozinho representando o espólio? Não de forma autônoma. O inventariante representa o espólio, mas só pode alienar bens móveis ou imóveis mediante prévia e expressa autorização do juiz competente, ouvido previamente os demais interessados e a Fazenda Pública.
