A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que é legítima a cobrança de taxas condominiais por condomínio constituído em parcelamento irregular quando o proprietário concorda expressamente com os encargos por escrito. O colegiado negou provimento ao recurso de uma condômina e manteve o acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT). Fundamentalmente, a decisão fixa a premissa de que a autonomia da vontade prevalece sobre a tese da desobrigação associativa quando há anuência formal do morador.
Portanto, a assinatura do proprietário assumindo a obrigação invalida o argumento de imunidade cobrada por associações de moradores.
O conflito: Liberdade de associação versus compromisso assinado
Um condomínio pendente de regularização fundiária ajuizou ação de cobrança contra a proprietária de um lote para receber cotas devidas por aproximadamente cinco anos. O juízo de primeiro grau julgou o pedido improcedente. No entanto, o TJDFT reformou a sentença e validou a cobrança ao constatar que a moradora assinou documento concordando expressamente com as taxas.
A proprietária recorreu ao STJ alegando que a cobrança violaria os precedentes do Tema 492 do Supremo Tribunal Federal (STF) e do Tema 882 do STJ, que vedam a cobrança compulsória por associações de moradores a não associados. A moradora sustentou ainda que processo anterior já havia reconhecido sua não filiação. Todavia, o STJ rechaçou a tese de coisa julgada e confirmou o dever de pagamento.
A fundamentação: Técnica do Distinguishing e prevalência da autonomia da vontade
O relator do recurso especial no STJ, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, negou provimento ao recurso da moradora e validou a exigência dos valores.
O voto do relator fundamentou-se em três pilares do Direito Imobiliário e Processual:
- Aplicação do Distinguishing: O tribunal aplicou a distinção fática (distinguishing) em relação aos Temas 492/STF e 882/STJ. As teses repetitivas visam proteger o morador que não concordou em se associar. Desse modo, quando o proprietário assina documento assumindo o pagamento, o precedente não se aplica.
- Afastamento da Coisa Julgada: A existência de decisão anterior sobre período diverso não impede a nova cobrança. Por conseguinte, débitos formados posteriormente com base em novos fatos e anuência expressa geram nova causa de pedir.
- Força Vinculante da Autonomia Privada: A assunção voluntária e escrita da dívida condominial cria obrigação válida e exigível, independentemente da regularidade formal do loteamento.
“Demonstrada a assunção voluntária da dívida condominial, a autonomia da vontade prevalece sobre a tese da desobrigação associativa”, concluiu o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Reflexos para a gestão de loteamentos e associações de moradores
Esta decisão do STJ traz importante alento para a gestão financeira de loteamentos fechados e condomínios em processo de regularização. Consequentemente, a obtenção de termos de adesão assinados pelos proprietários garante a cobrança judicial eficiente das despesas de manutenção e segurança.
Cuidados indispensáveis na gestão de taxas em parcelamentos irregulares:
- Formalize a Concordância por Escrito: Colha a assinatura de termos de adesão ou compromissos de pagamento no momento da aquisição do lote ou em assembleias.
- Diferencie Débitos por Períodos: Ingresses com ações de cobrança respaldadas nos documentos de anuência firmados para o período específico do débito.
- Acelere a Regularização Fundiária (REURB): Promova a regularização do parcelamento para converter a associação informal em condomínio edilício com cobrança propter rem.
Na MHB Advocacia, prestamos assessoria especializada em Direito Imobiliário e Condominial para regularização de loteamentos e recuperação de créditos. Assim sendo, atuamos na estruturação contratual, na cobrança de taxas associativas e na defesa de direitos imobiliários estratégicos.
Leia o acórdão no REsp 1.968.030
FAQ – Perguntas Frequentes
1. A associação de moradores pode cobrar taxa de quem não é associado? Em regra, o STF (Tema 492) e o STJ (Tema 882) vedam a cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores a proprietários não associados que não anuíram com o encargo. Portanto, sem contrato assinado ou lei específica, a cobrança é indevida.
2. A assinatura em um documento concordando com a taxa invalida a tese de não associado? Sim. O STJ definiu que a concordância expressa e por escrito do proprietário gera obrigação de pagamento pela autonomia da vontade. O morador não pode alegar a tese de desobrigação associativa após ter assumido o compromisso contratual.
3. O condomínio irregular pode cobrar taxas na Justiça? Sim, desde que comprove a prestação dos serviços em benefício do imóvel e a concordância expressa do proprietário com o rateio das despesas comunais.
