O juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Balneário Camboriú determinou que um condômino retire máquinas de lavar, secadoras e objetos pessoais mantidos em sua vaga de garagem. A decisão impediu o morador de utilizar o box de garagem como lavanderia e depósito privativo. Fundamentalmente, a sentença proferida nos autos do processo nº 5009957-08.2025.8.24.0005/SC estabelece que a aprovação para o fechamento físico da vaga não autoriza o desvio da sua destinação imobiliária original.
Portanto, o espaço deve servir exclusivamente para a guarda de veículos, motocicletas e bicicletas, sob pena de multa diária de R$ 200 até o limite de R$ 20 mil.
O conflito: Fechamento autorizado versus desvio de finalidade do espaço
O condomínio ajuizou a ação alegando que o proprietário transformou o box em uma extensão do seu apartamento. Além de instalar um portão para fechar o espaço, o morador conectou equipamentos eletrodomésticos e passou a estocar materiais diversos. No entanto, a administração do condomínio defendeu que o uso violava as regras de convivência e tentou anular a autorização de fechamento concedida em assembleia no ano de 2012.
O condômino contestou o pedido alegando que o box era uma unidade autônoma com uso consolidado há mais de 13 anos. O morador sustentou que a energia elétrica vinha do seu próprio medidor e que a água da lavanderia escoava para a rede pública sem causar prejuízos às áreas comuns. Todavia, o magistrado separou o direito de manter o portão do dever de respeitar a destinação do local.
A fundamentação: Prescrição da anulação da assembleia e veto à lavanderia
A sentença reconheceu a validade do fechamento com portão, mas julgou procedente o pedido para proibir o funcionamento da lavanderia.
O julgamento fundamentou-se em três premissas jurídicas centrais:
- Decadência do Direito de Anular a Assembleia: O artigo 179 do Código Civil estabelece o prazo decadencial de dois anos para anular deliberações assembleares. Como o condomínio não contestou a ata de 2012 no prazo legal, a autorização para instalar o portão permaneceu válida.
- Vedação ao Desvio de Finalidade: O artigo 1.336, IV, do Código Civil obriga o condômino a dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação. Desse modo, autorizar o fechamento da vaga não significa permitir a ampliação da área residencial.
- Uso Exclusivo Não Garante Uso Irrestrito: A vaga de garagem, mesmo que seja unidade autônoma ou de uso exclusivo, guarda finalidade específica na convenção e no projeto arquitetônico aprovado pelo município.
“A autorização concedida pela assembleia permitiu apenas o fechamento do espaço e não sua transformação em lavanderia, depósito ou ampliação do apartamento”, destacou o julgador na sentença.
Reflexos no Direito Condominial e nas regras de convivência
Esta decisão orienta a gestão de condomínios e estabelece limites claros para o uso das garagens residenciais. Consequentemente, os moradores não podem alterar a destinação de áreas privativas sem a aprovação da totalidade dos condôminos e a alteração da convenção.
Orientações indispensáveis para a gestão de vagas e garagens condominiais:
- Respeite a Destinação da Matrícula: Verifique a finalidade do espaço constante no projeto do edifício e na Convenção de Condomínio antes de armazenar bens.
- Atenção aos Prazos de Impugnação: Anule assembleia irregular no prazo de até dois anos, sob pena de consolidação do direito do morador.
- Fiscalize o Desvio de Finalidade: Notifique o condômino que utiliza a vaga para guardar entulhos, móveis ou aparelhos domésticos não autorizados.
Na MHB Advocacia, prestamos assessoria especializada em Direito Condominial e Imobiliário para defender síndicos e condôminos. Assim sendo, atuamos na aplicação do regulamento interno, na mediação de conflitos e em ações judiciais para resguardar a segurança e a destinação dos edifícios.
FAQ – Perguntas Frequentes
1. O morador pode guardar caixas, móveis ou ferramentas na vaga de garagem? Não. Em regra, as vagas de garagem destinam-se exclusivamente ao estacionamento de veículos automotores, motocicletas e bicicletas. O armazenamento de móveis e objetos transforma o local em depósito, o que é proibido pela maioria das convenções e pela jurisprudência.
2. A assembleia de condomínio pode autorizar o fechamento de boxes de garagem? Sim, desde que a proposta observe o quórum de aprovação exigido pelo Código Civil para alterações na fachada ou nas áreas comuns. Contudo, mesmo com autorização para fechar a vaga, o morador não pode alterar o uso do espaço para lavanderia ou quarto.
3. O condomínio pode proibir o uso da garagem após anos de tolerância? Sim. A infração à destinação do imóvel constitui descumprimento contínuo do Código Civil. Portanto, o transcurso do tempo não convalida o desvio de finalidade nem impede a administração de exigir o cumprimento das regras.
