A 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJ-RS) suspendeu a imissão provisória de posse que beneficiava o município de Imbé (RS). O colegiado acolheu o recurso de uma empresa locadora. Fundamentalmente, a decisão aplicou de forma rígida o Tema Repetitivo 472 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O tribunal definiu que depósitos iniciais baseados em laudos unilaterais da prefeitura não autorizam a tomada do imóvel se ficarem abaixo do valor fiscal do bem.
Portanto, o município só poderá ingressar no imóvel caso realize a complementação imediata do depósito. A outra alternativa será aguardar a realização de uma perícia técnica judicial imparcial.
O conflito: Obras públicas urgentes versus a garantia de indenização justa
O município ajuizou uma ação de desapropriação com o objetivo de construir uma escola pública. Sob a alegação de extrema urgência, a prefeitura apresentou uma avaliação unilateral de seu próprio corpo de engenharia. O laudo estimou o imóvel em R$ 3,1 milhões. O valor foi depositado em juízo e garantiu a liminar de imissão de posse em primeiro grau.
No entanto, a empresa proprietária recorreu ao tribunal apontando uma discrepância grave. O valor depositado pela prefeitura representava menos da metade do valor cadastral do próprio imóvel. Para fins de IPTU, o município avaliava o bem em mais de R$ 7,5 milhões. Todavia, o poder público defendeu que a divergência de preços deveria ser debatida apenas na fase final da ação.
A fundamentação: Por que o Tema 472 do STJ barra imissões abusivas?
O desembargador Carlos Cini Marchionatti, relator do recurso, rejeitou os argumentos municipais. O magistrado foi acompanhado por unanimidade no colegiado, recebendo inclusive o aval do Ministério Público.
Os pilares técnicos que fundamentaram a suspensão da posse foram:
- Aplicação do Tema 472 do STJ: A tese repetitiva impede a transferência provisória quando o depósito judicial baseia-se em estimativa do corpo técnico do expropriante e se mostra inferior ao valor cadastral do imóvel.
- Ofensa à Propriedade Privada: O interesse social na construção de uma escola é legítimo. Contudo, ele não justifica o esmagamento das garantias patrimoniais do cidadão.
- Vedação ao Sacrifício Desproporcional: Entregar a posse por menos da metade do valor fiscal do bem viola a exigência constitucional de indenização prévia e justa.
“Permitir que essa medida ocorra com base em um depósito que representa menos da metade do valor cadastral do imóvel significa impor à parte uma desproporcionalidade”, destacou o relator.
Os impactos práticos e a proteção do proprietário
Esta decisão representa uma vitória expressiva para os proprietários de imóveis na mira do poder público. Consequentemente, os municípios e estados ficam obrigados a alinhar suas ofertas iniciais aos parâmetros reais de sua própria cobrança tributária.
Três diretrizes essenciais que protegem o seu patrimônio:
- Paridade com o IPTU: O depósito prévio para fins de imissão de posse deve corresponder, no mínimo, ao valor cadastral atualizado do imposto territorial.
- Exigência de Perícia Judicial: Se o expropriante tentar pagar menos que o valor fiscal, o juiz deve nomear um perito independente antes de autorizar a entrega das chaves.
- Discussão Sobre Valor de Mercado: O depósito inicial garante apenas a imissão de posse. Assim sendo, o proprietário mantém o direito de exigir a perícia definitiva para alcançar o valor real de mercado do imóvel.
Na MHB Advocacia, assessoramos proprietários de imóveis urbanos e rurais atingidos por decretos de desapropriação. Desse modo, atuamos de forma estratégica para suspender imissões de posse arbitrárias e garantir que a indenização respeite rigorosamente os parâmetros legais e a jurisprudência dos tribunais superiores.
FAQ – Perguntas Frequentes
1. O que é o Tema Repetitivo 472 do STJ? É a decisão vinculante do STJ que proíbe o governo de tomar a posse provisória de um imóvel desapropriado se o depósito inicial for menor que o valor cadastral do bem (IPTU ou ITR). Portanto, o teto de cobrança de imposto do município serve como o piso mínimo de garantia para o proprietário.
2. A prefeitura pode ignorar o valor do IPTU alegando que o imóvel desvalorizou? Não de forma unilateral. Se a prefeitura sustenta que o imóvel vale menos do que ela mesma cobra no IPTU, ela não pode obter a posse imediata apenas com o laudo de seus engenheiros. O juiz deverá ordenar uma perícia técnica neutra antes de autorizar a imissão.
3. O que acontece se o município não complementar o valor determinado pelo tribunal? A imissão de posse permanece suspensa por tempo indeterminado. Consequentemente, o município fica impedido de ingressar no terreno, demolir construções ou iniciar qualquer tipo de obra pública até regularizar o depósito.
