A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão unânime no REsp 2.233.373, fixou que o locatário em atraso com os aluguéis não pode exercer o direito de retenção do imóvel sob a justificativa de compensar benfeitorias úteis ou necessárias. O colegiado determinou que a inadimplência rompe o equilíbrio contratual e afasta a posse de boa-fé, impedindo o inquilino de reter as chaves para forçar o recebimento de indenizações por reformas.
Fundamentalmente, a corte superior separou o direito de ser indenizado pelas obras do direito de permanecer ocupando o imóvel de graça. Portanto, o locador pode reaver a posse direta do bem por meio do despejo, restando ao inquilino devedor discutir eventuais créditos em via própria.
O conflito: Reconstrução do imóvel versus falta de pagamento de aluguéis
A controvérsia jurídica envolveu uma ação de despejo por falta de pagamento acumulada com cobrança proposta pela locadora no estado de Goiás. A inquilina defendeu-se sustentando que realizou investimentos expressivos no local, promovendo praticamente uma reconstrução estrutural para tornar o imóvel habitável. O juízo de primeiro grau decretou o despejo, mas resguardou o direito de a locatária ser indenizada pelas benfeitorias comprovadas, compensando os valores com a dívida.
No entanto, a inquilina recorreu exigindo o direito de retenção — ou seja, o direito de morar no imóvel sem pagar nada até que a proprietária quitasse a indenização pelas obras. O Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) afastou essa possibilidade. A locatária, todavia, levou o caso ao STJ alegando que a restrição ao seu direito de retenção era desproporcional frente ao vulto das reformas executadas.
A fundamentação: Inadimplência afasta a boa-fé necessária para a retenção
A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial, rejeitou as teses da inquilina e validou o acórdão estadual. A magistrada explicou que a indenização por benfeitorias e o direito de retenção são institutos jurídicos distintos que não devem ser confundidos pelos operadores do direito.
A decisão do STJ estruturou-se sob três fundamentos técnicos:
- Quebra da Boa-Fé Objetiva: Na relação locatícia, o pagamento pontual do aluguel legitima a posse de boa-fé do locatário. A suspensão dos pagamentos quebra essa boa-fé e frustra a causa do contrato.
- Incompatibilidade de Posições: O inquilino devedor não pode se portar simultaneamente como credor coercitivo. Reter o imóvel para forçar o pagamento de benfeitorias enquanto se acumulam novos aluguéis atrasados gera enriquecimento sem causa.
- Garantia de Despejo: O proprietário tem o direito de interromper o prejuízo financeiro retomando o imóvel. As melhorias realizadas pela inquilina devem ser resolvidas financeiramente, mas nunca servindo de escudo contra o despejo.
“A retenção, enquanto instrumento coercitivo, revela-se incompatível com a situação daquele que, na mesma relação jurídica, permanece devedor dos aluguéis”, asseverou a ministra relatora.
Os impactos práticos nos contratos de locação residencial e comercial
Este precedente do STJ pacifica um cenário que costumava alongar disputas judiciais de despejo por anos. Consequentemente, os locadores ganham mais celeridade para retomar seus imóveis e estancar prejuízos com inquilinos que utilizavam as reformas como tática de protelação.
Regras indispensáveis para a gestão de benfeitorias em contratos:
- Cláusula de Renúncia à Indenização: O artigo 35 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e a Súmula 335 do STJ validam a cláusula contratual em que o inquilino abre mão, previamente, de qualquer indenização ou retenção por benfeitorias.
- Autorização Escrita Prévia: Qualquer reforma útil ou voluptuária deve passar pela aprovação formal, por escrito, do proprietário, sob pena de configurar infração contratual.
- Compensação Documentada: Caso o locador concorde em abater custos de obras no valor do aluguel, as partes devem assinar um aditivo contratual específico estipulando prazos, valores e carências, evitando acordos verbais informais.
Na MHB Advocacia, elaboramos contratos de locação personalizados com cláusulas robustas de compliance imobiliário para resguardar os interesses de imobiliárias e proprietários. Assim sendo, atuamos de forma ágil em ações de despejo e cobrança de encargos contratuais, garantindo a retomada segura do patrimônio e a execução de débitos em atraso.
FAQ – Perguntas Frequentes
1. O que são benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias?
- Necessárias: Obras essenciais para conservar o imóvel ou evitar sua ruína (ex: reforma do telhado com infiltração ou troca da fiação elétrica danificada).
- Úteis: Melhorias que facilitam ou aumentam o uso do bem (ex: instalação de grades de segurança ou cobertura de uma vaga de garagem).
- Voluptuárias: Obras de mero deleite ou embelezamento que não aumentam a utilidade do imóvel (ex: colocação de uma piscina ou projeto de paisagismo).
2. O proprietário pode reaver o imóvel mesmo se o contrato proibir a cláusula de renúncia? Sim. O precedente do STJ no REsp 2.233.373 definiu que, havendo inadimplência de aluguéis, o direito de retenção cai por terra em qualquer situação. Desse modo, mesmo que o contrato preveja o direito de indenização pelas benfeitorias, o inquilino devedor terá de desocupar o imóvel e cobrar os valores em uma ação paralela.
3. Se o inquilino realizar uma obra de emergência sem avisar o dono, ele tem direito a reembolso? Sim. As benfeitorias necessárias (emergenciais e essenciais para a habitabilidade) devem ser indenizadas pelo proprietário mesmo se realizadas sem autorização prévia, exceto se houver cláusula expressa de renúncia a benfeitorias no contrato de locação.
4. Como funciona a compensação de valores determinada pelo juiz? Quando o juiz reconhece que o inquilino devedor fez benfeitorias indenizáveis, ele realiza um cálculo de encontro de contas. Portanto, se o locatário deve R$ 20 mil de aluguéis atrasados e tem direito a R$ 15 mil pelas reformas, o valor devido é abatido, restando ao inquilino pagar o saldo de R$ 5 mil à proprietária após a desocupação do imóvel.
