A 3ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) manteve de forma unânime a condenação de um comprador ao pagamento de indenização por danos morais após ele omitir-se por mais de 30 anos em registrar a escritura pública de compra e venda de um imóvel. A negligência do adquirente manteve o nome do antigo dono vinculado ao Fisco, gerando execuções fiscais e cobranças indevidas de IPTU.
Fundamentalmente, o tribunal catarinense reconheceu que a falta de transferência de propriedade nos órgãos oficiais extrapola o mero descumprimento contratual. Portanto, o comprador que retém o registro e expõe o antigo proprietário a cobranças judiciais comete ato ilícito e deve arcar com os danos gerados.
O conflito: Venda realizada em 1993 e execuções fiscais em Porto Belo
O caso originou-se na comarca de Porto Belo (SC), onde o vendedor alienou o imóvel no ano de 1993. Embora as partes tenham lavrado a escritura pública na época, o comprador nunca levou o documento ao Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Consequentemente, o Município continuou a lançar os débitos tributários de IPTU em nome do antigo proprietário por três décadas, culminando no ajuizamento de execuções fiscais e no risco de penhora de seus bens pessoais.
Diante do impasse, o vendedor acionou o Judiciário. O juízo da 2ª Vara Cível de Porto Belo ordenou a regularização imediata do registro e estipulou o pagamento de R$ 5 mil a título de danos morais. O autor, no entanto, recorreu ao TJSC pleiteando a majoração do valor, alegando que o montante era insuficiente diante de 30 anos de omissão.
A fundamentação: O dano moral decorrente do risco de constrição patrimonial
A desembargadora relatora do caso negou o pedido de aumento da verba indenizatória, mas validou integralmente o dever de indenizar. A magistrada ressaltou que a jurisprudência da 3ª Câmara Civil não costuma conceder danos morais por simples quebra de contrato. Todavia, o longo período de inércia mudou a natureza da infração neste processo.
A decisão do TJSC fundamentou-se em três pontos jurídicos cruciais:
- Gravidade das Consequências: A omissão do comprador não foi uma mera irregularidade formal. Ela jogou o vendedor na malha fina do Fisco, maculando seu nome com inscrições em dívida ativa.
- Risco de Constrição: A manutenção do nome do vendedor no cadastro imobiliário gerou uma ameaça real de bloqueio de contas bancárias e penhora de patrimônio devido a processos de execução fiscal dos quais ele não deveria fazer parte.
- Caráter Pedagógico: O colegiado definiu que o valor de R$ 5 mil atende perfeitamente aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, punindo o comprador inerte e evitando o enriquecimento sem causa do autor.
“A omissão do adquirente produziu consequências jurídicas graves e objetivamente verificáveis, como o ajuizamento de execuções fiscais e o risco concreto de constrição patrimonial”, destacou a relatora no acórdão.
Os riscos de não transferir o imóvel e a responsabilidade solidária
No direito brasileiro, vigora a máxima de que “quem não registra não é dono” (artigo 1.245 do Código Civil). Enquanto a escritura não for registrada no CRI, o alienante continua sendo o proprietário legal. Desse modo, perante o Município, o antigo proprietário e o novo adquirente respondem solidariamente pelos impostos atrasados se a prefeitura não for formalmente comunicada.
Medidas preventivas indispensáveis para o vendedor de um imóvel:
- Cláusula de Prazo para Registro: Os contratos de compra e venda devem fixar um prazo estrito (geralmente 30 a 60 dias) para que o comprador realize a transferência no cartório de imóveis, sob pena de multa diária.
- Comunicação de Venda ao Município: Logo após a assinatura da escritura, o vendedor deve protocolar uma cópia do documento no setor de cadastro imobiliário da Prefeitura para interromper novos lançamentos de IPTU em seu nome.
- Ação de Obrigação de Fazer: Caso o comprador desapareça ou se recuse a registrar o bem, o vendedor não deve aguardar as cobranças chegarem. É necessário ajuizar imediatamente uma ação de obrigação de fazer para compeli-lo ao registro.
Na MHB Advocacia, dispomos de um núcleo especializado em Direito Imobiliário e Contratos para blindar transações de compra e venda. Assim sendo, atuamos na regularização de cadastros perante o Fisco e em ações de reparação civil para extinguir cobranças indevidas provocadas por omissões de terceiros.
FAQ – Perguntas Frequentes
1. Fiz apenas um contrato de gaveta e o comprador não pagou o IPTU. O meu nome pode ir para o SPC? Sim. O contrato de gaveta (compromisso particular) gera obrigações apenas entre as partes. Além disso, como ele não tem publicidade no Cartório de Registro de Imóveis, a Prefeitura desconhece a venda. Portanto, o Município cobrará o IPTU do proprietário que consta na matrícula, podendo protestar o nome e ajuizar execução fiscal.
2. De quem é a obrigação legal de pagar as despesas de registro e ITBI? Salvo disposição em contrário expressamente fixada no contrato, o artigo 490 do Código Civil estabelece que as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador, enquanto as despesas com a tradição (como a certidão de liberação de ônus) ficam a cargo do vendedor.
3. O que acontece se o vendedor morrer antes de o comprador registrar a escritura pública? Se o comprador atrasar o registro e o vendedor falecer, o imóvel ainda constará no nome do falecido. Consequentemente, os herdeiros poderão incluir o bem indevidamente no inventário, gerando uma enorme disputa jurídica. O comprador precisará ingressar com medidas judiciais para comprovar a quitação antiga e exigir a propriedade.
4. O vendedor pode pedir a rescisão do contrato se o comprador não registrar o imóvel? Sim, desde que o contrato de compra e venda preveja o atraso no registro como causa de rescisão contratual por inadimplemento (cláusula resolutiva). Caso o contrato seja omisso, a via correta costuma ser a ação de obrigação de fazer combinada com pedido de indenização pelos prejuízos fiscais sofridos.
