A 20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) deu provimento à apelação de um comprador e determinou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel em Pelotas. O colegiado condenou a construtora a restituir 100% dos valores pagos pelo consumidor — incluindo recursos próprios e FGTS —, além de pagar 10 mil reais por danos morais e multa de 10% por litigância de má-fé. Fundamentalmente, a decisão relatada pela Desembargadora Claudia Lima Marques puniu a empresa por atrasar a obra, ocultar a cobrança de juros de obra e apresentar documento alterado no processo.
Portanto, a adulteração de cláusulas contratuais e o atraso na entrega geram a devolução integral dos valores e a punição severa da incorporadora.
O conflito: Atraso na entrega, perda do bem e contrato com duas versões
O consumidor adquiriu um apartamento do programa habitacional em 2016 e quitou todas as parcelas devidas diretamente à construtora. No entanto, a empresa atrasou a conclusão do empreendimento além do prazo de tolerância, finalizando a obra apenas no final de 2018. A demora desestruturou o financiamento com a Caixa Econômica Federal e culminou na perda do imóvel. O comprador ajuizou ação requerendo a rescisão do negócio, mas o pedido foi julgado improcedente na primeira instância.
Inconformado, o autor recorreu ao TJRS. Durante a análise do recurso, o tribunal identificou que a construtora anexou ao processo uma versão do contrato com prazos e regras alterados em relação à cópia entregue ao cliente. Todavia, a corte aplicou o Código de Defesa do Consumidor (CDC) para invalidar a manobra da empresa. Desse modo, reformou a sentença para dar ganho de causa integral ao consumidor.
A fundamentação: Violação do CDC, juros de obra nulos e litigância de má-fé
A 20ª Câmara Cível reformou a decisão e reconheceu a culpa exclusiva da incorporadora pela ruptura do contrato.
O acórdão ancorou-se em quatro pilares do Direito do Consumidor e Imobiliário:
- Devolução Integral (Súmula 543 do STJ): A resolução do contrato por culpa exclusiva do promitente vendedor exige a restituição imediata e total das parcelas pagas, incluindo recursos do FGTS.
- Violação do Dever de Informação: A cobrança de “juros de obra” (juros no pé) sem destaque claro no contrato-resumo viola o artigo 6º, III, do CDC. Por conseguinte, a cobrança torna-se totalmente inexigível.
- Interpretação Mais Favorável ao Consumidor: Diante de divergências entre as vias do contrato, o artigo 47 do CDC impõe a aplicação da versão mais benéfica ao comprador.
- Sanção por Litigância de Má-Fé: A tentativa da construtora de alterar a base documental em juízo configurou conduta lealmente inadmissível, justificando a multa de 10% sobre o valor da causa.
“Os juros de obra não foram informados claramente ao consumidor nem destacados conforme impõe o Código de Defesa do Consumidor. Assim, tornam-se inexigíveis na relação entre comprador e incorporadora”, destacou a relatora.
Reflexos na compra de imóveis na planta e financiamento habitacional
Esta decisão do TJRS traz um aviso claro para o mercado imobiliário sobre a transparência exigida em contratos de habitação popular. Consequentemente, protege o comprador contra aumentos abusivos e alterações unilaterais do prazo de entrega.
Orientações fundamentais para compradores de imóveis na planta:
- Guarde a Via Original do Contrato: Mantenha arquivada a via física ou digital entregue no momento da assinatura para evitar alterações unilaterais da construtora.
- Exija Clareza nos Juros de Obra: Exija que todas as taxas e encargo da fase de construção estejam discriminados de forma destacada na folha de rosto do contrato.
- Monitore o Prazo de Tolerância: O atraso superior a 180 dias sem justificativa de força maior autoriza a rescisão do contrato com devolução de 100% do dinheiro e indenização.
Na MHB Advocacia, prestamos assessoria especializada em Direito Imobiliário, Proteção do Consumidor e Atraso de Obras. Assim sendo, atuamos na anulação de cláusulas abusivas, recuperação de valores pagos e indenizações por descumprimento contratual de construtoras.
FAQ – Perguntas Frequentes
1. Quando a construtora atrasa a obra, posso receber todo o meu dinheiro de volta? Sim. Quando o atraso ocorre por culpa da construtora (superando o prazo de tolerância de 180 dias), o comprador tem direito à rescisão contratual com a devolução de 100% de tudo o que pagou, corrigido monetariamente.
2. A construtora pode cobrar “juros de obra” sem aviso prévio? Não. O Código de Defesa do Consumidor exige que qualquer taxa ou encargo seja informado de forma clara, ostensiva e destacada no contrato. A ausência dessa informação torna a cobrança ilegal.
3. O que acontece se a empresa apresentar um contrato diferente na Justiça? A alteração de documentos ou apresentação de versões divergentes para enganar o juiz configura litigância de má-fé. A empresa pode ser condenada a pagar multas pesadas ao consumidor, além de sofrer a aplicação da interpretação mais favorável ao comprador.
