A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o condomínio responde por furto interno. Como resultado, o ambiente condominial assume o dever de indenizar quando a portaria libera criminosos sem autorização prévia.
O caso envolveu o furto em um apartamento no Rio de Janeiro durante a viagem dos moradores. Além disso, as instâncias ordinárias fixaram indenização de R$ 24 mil por danos morais e R$ 12 mil por danos materiais. Contudo, o condomínio recorreu alegando ausência de culpa e cláusula de exclusão na convenção.
Por isso, o STJ manteve integralmente a condenação imposta ao empreendimento. Em consequência, a negligência do porteiro configurou ato ilícito passível de reparação civil.
A conduta do preposto e a incidência do Código Civil
A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, destacou o dever de diligência das equipes de vigilância. Paralelamente, a magistrada aplicou as regras de responsabilidade civil por ato de terceiro.
No entanto, a defesa do condomínio sustentou que a segurança interna não possui obrigação de resultado. Afinal, o controle de acesso teria sido burlado por estelionato praticado pelos invasores.
Veja os dispositivos do Código Civil fundamentados pela relatora:
- Artigo 186 do CC: Ação ou omissão negligente que viola direito comete ato ilícito. Portanto, liberar estranhos sem checagem viola o dever de cuidado.
- Artigo 927 do CC: Aquele que causa dano a outrem fica obrigado a repara-lo. Desse modo, o prejuízo sofrido pelos condôminos exige ressarcimento.
- Artigo 932, III, do CC: O empregador responde objetivamente pelos atos de seus prepostos. Assim, a falha do porteiro recai sobre a administração do prédio.
Ineficácia de cláusula de não indenizar e a realidade dos condomínios
A relatora ressaltou que a obrigação do condomínio é de meio, e não de resultado. De fato, a administração deve empregar as melhores ferramentas para tentar impedir crimes.
“A conduta negligente de preposto, ao invés de tentar evitar o furto, contribui para sua consumação, caracterizando ato ilícito passível de responsabilização”, pontuou a ministra.
Consequentemente, o acórdão consolidou as seguintes premissas operacionais:
- Afastamento da Cláusula de Isenção: Cláusulas da convenção que excluem responsabilidade por crimes não validam a negligência comprovada da portaria.
- Análise da Estrutura Concreta: O Judiciário deve avaliar o nível de tecnologia disponível, como biometria, reconhecimento facial e portaria remota.
- Depreciação dos Bens Furtados: A quantificação dos danos materiais deve considerar o valor real e atualizado do patrimônio subtraído.
Certamente, a decisão reforça o rigor na seleção e no treinamento das equipes de controle de acesso.
Impactos operacionais na gestão condominial e compliance imobiliário
O julgado do STJ exige uma reestruturação preventiva nos protocolos de entrada de visitantes e prestadores. Por essa razão, síndicos e administradoras devem atualizar constantemente seus manuais de segurança.
Orientações para prevenir falhas de segurança em condomínios:
- Treine Continuamente a Portaria: Vede expressamente a liberação de visitantes sem a autorização prévia e formal do morador.
- Sincronize Tecnologias de Acesso: Adote controle biométrico ou portarias virtuais com registros auditáveis de entrada e saída.
- Revise as Convenções e Contratos: Adeque os contratos de prestação de serviços de portaria estabelecendo o direito de regresso contra a empresa terceirizada.
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FAQ – Perguntas Frequentes
1. O condomínio sempre responde quando ocorre um furto dentro de um apartamento? Não. Concretamente, o condomínio responde apenas quando houver falha ou negligência comprovada de seus funcionários ou da portaria.
2. A cláusula da convenção que diz “o condomínio não se responsabiliza por furtos” é válida? Ela perde a validade se houver culpa grave ou negligência dos porteiros. Isso porque a convenção não pode anular o Código Civil.
3. A empresa de segurança terceirizada pode ser cobrada pelo condomínio? Sim. De fato, o condomínio condenado pode mover ação de regresso contra a empresa contratada para reaver os valores pagos.
