O juízo da Vara Criminal da comarca de Itapema (SC) condenou criminalmente um administrador do setor da construção civil por anunciar a venda de unidades de um empreendimento imobiliário antes de obter o registro da incorporação. Além da pena restritiva de direitos, a sentença impôs ao réu o pagamento de R$ 100 mil a título de danos morais coletivos.
Fundamentalmente, a Justiça catarinense relembrou que a comercialização ou divulgação de imóveis na planta sem o devido registro legal configura crime. Portanto, o crescimento do mercado imobiliário deve respeitar rigorosamente os limites da legislação urbanística e de proteção ao consumidor.
O conflito: Publicidade de pré-lançamento irregular na internet
A controvérsia penal começou após uma denúncia do Ministério Público de Santa Catarina (MPSC). O órgão demonstrou que materiais publicitários e anúncios de venda de um empreendimento residencial circularam na internet entre 2019 e 2022. No entanto, o registro oficial da incorporação imobiliária só ocorreu em abril de 2023. As ofertas comerciais omitiam o fato de que o prédio não possuía a documentação obrigatória para venda.
Para se defender, o administrador alegou que a culpa pela divulgação era exclusiva das imobiliárias parceiras e da empresa terceirizada contratada para o marketing. Todavia, o magistrado rejeitou o argumento, pois o próprio acusado admitiu que realizou o “pré-lançamento” e contratou as equipes de publicidade.
A fundamentação: Crime contra a economia popular e concorrência desleal
Ao julgar o caso, o juízo explicou que o registro da incorporação (RI) no Cartório de Registro de Imóveis é um requisito obrigatório e intransigível antes de qualquer anúncio. Afinal, o documento assegura a transparência, a segurança jurídica do negócio e protege o patrimônio dos compradores contra golpes ou falências.
A decisão criminal fixou três premissas punitivas duras:
- Crime da Lei nº 4.591/1964: O artigo 65 tipifica como crime contra a economia popular a promoção de incorporação sem observar as formalidades legais. O réu recebeu a pena de um ano de reclusão em regime aberto, substituída por prestação pecuniária de 30 salários mínimos e multa.
- Concorrência Desleal: A publicidade irregular distorce o mercado ao favorecer construtoras que ignoram os trâmites legais, captando recursos antes das empresas que atuam regularmente.
- Lesão à Sociedade: O ato ultrapassa o prejuízo individual dos compradores e agride valores coletivos, afetando a ordem urbanística de Itapema. Consequentemente, justificou-se a multa de R$ 100 mil por danos morais coletivos.
“A publicidade irregular altera a dinâmica concorrencial do setor ao favorecer empreendimentos lançados sem a observância dos procedimentos legais”, destacou o juiz.
Os riscos do “pré-lançamento” para construtoras e corretores
O mercado imobiliário do Litoral Norte de Santa Catarina atrai investidores de todo o país. No entanto, a pressa em lançar novidades faz com que muitas empresas cometam erros fatais na divulgação de projetos. Desse modo, o compliance imobiliário torna-se indispensável.
O que as empresas e corretores precisam observar:
- Proibição de Venda e Reserva: Sem o número do RI, é proibido assinar contratos de compra, promessa, recibos de reserva ou aceitar qualquer sinal em dinheiro.
- Publicidade Amarrada: Toda peça publicitária, seja panfleto, post de rede social ou site, deve trazer impresso de forma legível o número do registro de incorporação e o cartório correspondente.
- Responsabilidade Solidária: Corretores e imobiliárias que anunciam imóveis sem conferir a existência do RI também podem responder civil e administrativamente junto ao Creci por facilitação de exercício irregular.
Na MHB Advocacia, prestamos assessoria jurídica especializada para construtoras, incorporadoras e imobiliárias. Assim sendo, blindamos os negócios desde a fase de auditoria do terreno até o registro definitivo, garantindo campanhas de marketing 100% seguras e imunes a sanções criminais.
FAQ – Perguntas Frequentes
1. O que é o Registro de Incorporação (RI) e por que ele é tão importante? O RI é o documento que formaliza o empreendimento perante o Cartório de Registro de Imóveis. Ele detalha o projeto arquitetônico, os materiais que serão usados, as áreas comuns e a idoneidade financeira da construtora. Portanto, ele assegura ao comprador que o prédio realmente tem autorização legal para sair do papel.
2. As construtoras não podem fazer “pré-lançamento” para testar o mercado? A lei permite pesquisas de mercado genéricas, mas proíbe terminantemente a oferta pública de unidades específicas, tabelas de preços e captação de clientes sem o RI. Desse modo, o termo “pré-lançamento” costuma ser usado de forma equivocada e perigosa por muitas empresas, gerando punições como esta de Itapema.
3. Comprei um apartamento na planta e descobri que não há registro de incorporação. Quais meus direitos? Você pode pleitear a rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora, exigindo a devolução imediata de todos os valores pagos corrigidos, além de indenização por danos morais. Adicionalmente, o comprador pode formalizar uma denúncia no Ministério Público, dado o caráter criminal da conduta.
4. A imobiliária pode se recusar a anunciar um prédio que não tem o RI? Ela não apenas pode, como deve. Anunciar imóveis sem incorporação registrada constitui infração ética grave para o corretor de imóveis. Por essa razão, as imobiliárias devem exigir a certidão de ônus com a respectiva averbação da incorporação antes de iniciar qualquer campanha de vendas.
