A 1ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) confirmou a sentença que reconheceu a existência de uma servidão de passagem em um imóvel localizado em Rio do Sul (SC). O colegiado rejeitou o pedido de reintegração de posse ajuizado pelos proprietários do terreno, garantindo ao vizinho o direito de continuar utilizando a via de acesso.
Fundamentalmente, o Poder Judiciário catarinense validou a proteção possessória baseada no uso prolongado e na realização de obras de infraestrutura no local. Portanto, a falta de delimitação exata da metragem no contrato original não invalida o direito à passagem quando a situação fática já está consolidada pelo tempo.
O conflito: Contrato de 2001 e acusação de invasão em 2019
A controvérsia jurídica originou-se de um contrato de compra e venda firmado no ano de 2001. Na ocasião, os vendedores cederam uma estrada nos fundos do terreno para viabilizar o acesso ao imóvel adquirido pelo réu. No entanto, o instrumento contratual previu a servidão, mas pecou ao omitir a metragem exata da área destinada ao trânsito.
Quase duas décadas depois, em 2019, os autores da ação alegaram que uma medição técnica identificou uma invasão de cerca de 350 metros quadrados. Segundo os proprietários, o vizinho havia ultrapassado os limites acordados com a construção de parte da residência, muros e ampliação da via.
Todavia, o réu demonstrou que utilizava a área de forma contínua, pacífica e sem qualquer oposição por mais de 17 anos. A defesa sustentou que as obras realizadas no local consistiram apenas em calçamento, canteiros e melhorias de conservação na estrada que já existia desde 2001.
A fundamentação: Servidão aparente, Súmula 415 do STF e boa-fé
A 2ª Vara Cível da comarca de Rio do Sul julgou o pedido dos proprietários totalmente improcedente, decisão que o TJSC manteve por unanimidade. O magistrado relator do recurso destacou que o laudo pericial e os depoimentos das testemunhas comprovaram que a estrada manteve exatamente o mesmo traçado ao longo das décadas.
O julgamento do TJSC consolidou três entendimentos jurídicos vitais:
- Servidão Aparente (Art. 1.379 do Código Civil): O uso manso, pacífico e ininterrupto por mais de 15 anos, aliado a obras visíveis, confere ao usuário o direito de usucapir a servidão de passagem.
- Aplicação da Súmula 415 do STF: O Supremo Tribunal Federal assegura proteção possessória à servidão de trânsito quando ela se torna permanente por meio de obras de infraestrutura, como o calçamento e a instalação de canteiros.
- Supressio e Boa-Fé Objetiva: Os autores sabiam da existência das estruturas há quase uma década e só decidiram processar o vizinho em 2019. Consequentemente, essa demora prolongada contraria a boa-fé objetiva e a estabilidade das relações de vizinhança.
“As obras realizadas representaram melhorias de conservação da passagem e não invasão destinada à ampliação da propriedade particular”, pontuou o relator no acórdão.
O que diz a lei sobre a Servidão de Passagem?
Muitos proprietários de terras confundem a servidão de passagem convencional com o direito de passagem forçada. Desse modo, é fundamental compreender as regras legais para evitar litígios desnecessários e prejuízos com demolições de obras consolidadas.
Diferenças e cuidados fundamentais:
- Origem no Acordo: A servidão de passagem nasce da vontade das partes (contrato) ou do uso prolongado no tempo (usucapião), servindo para dar mais comodidade ao imóvel vizinho.
- Direito de Registro: A decisão judicial autorizou o registro imobiliário da servidão. Assim sendo, o direito fica averbado na matrícula do imóvel, vinculando inclusive os futuros compradores do terreno.
- Realização de Melhorias: O dono do imóvel que utiliza a servidão tem o direito de fazer obras de conservação (como pavimentação e escoamento de água) para garantir o trânsito seguro, desde que não aumente a restrição sobre o terreno alheio.
Na MHB Advocacia, atuamos com excelência no Direito Imobiliário e na proteção de direitos possessórios em Santa Catarina. Por essa razão, prestamos assessoria completa para a elaboração de contratos de servidão, regularização de escrituras e defesa em ações de reintegração de posse.
FAQ – Perguntas Frequentes
1. Qual é a diferença entre servidão de passagem e passagem forçada? A passagem forçada é um direito de vizinhança obrigatório, aplicado por lei quando um imóvel está totalmente encravado (sem nenhuma saída para a rua). Por outro lado, a servidão de passagem é um direito real de fruição estabelecido por convenção, utilidade ou conveniência entre os proprietários, mesmo que o imóvel tenha outro acesso.
2. O proprietário do terreno pode fechar a estrada da servidão com portão ou cadeado? Não. O proprietário do imóvel serviente (quem cede a passagem) não pode embaraçar ou impedir de forma alguma o legítimo exercício da servidão. Portanto, a instalação de portões com cadeados sem o fornecimento imediato das chaves ao vizinho configura esbulho possessório, autorizando uma ação judicial de reintegração de posse.
3. Uma servidão de passagem pode ser extinta se o imóvel mudar de dono? Não, pois a servidão acompanha o imóvel (direito real) e não as pessoas. No entanto, para que ela tenha validade automática contra terceiros, é indispensável que esteja registrada na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, ou que seja uma servidão aparente e consolidada pelo tempo, como neste caso de Rio do Sul.
4. O que acontece se o vizinho aumentar a largura da estrada sem autorização? Se o usuário alargar a via além do estritamente necessário para o trânsito original, causando prejuízos ao proprietário do terreno, restará configurado o abuso de direito. Afinal, as alterações devem se limitar a melhorias de conservação e segurança da passagem preexistente.
