A 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ) decidiu que o comprador de um imóvel em leilão não responde por débitos tributários anteriores à aquisição. O colegiado afastou a cobrança de IPTU e taxa de incêndio imposta ao arrematante, fundamentando que a compra em leilão possui caráter originário.
Desse modo, a decisão reforma o entendimento de primeira instância e determina a revisão dos cálculos da dívida. Para os magistrados, exigir impostos atrasados do novo dono contraria as regras do edital e configura excesso de execução.
O Caso: Cobrança indevida e duplicidade de pagamentos
A controvérsia começou após um condomínio processar o antigo dono de um apartamento por cotas em atraso. Durante o cumprimento de sentença, um terceiro arrematou o imóvel. No entanto, o condomínio apresentou planilhas exigindo que o novo comprador pagasse, além das cotas, dívidas de IPTU, taxa de incêndio (Funesbom) e honorários advocatícios do processo anterior.
O arrematante contestou a cobrança. Ele argumentou que o edital garantia a entrega do bem livre de pendências tributárias. Além disso, demonstrou que já haviam ocorrido depósitos no processo destinados à prefeitura, o que caracterizaria uma cobrança em duplicidade (bis in idem).
A Decisão: Proteção ao arrematante e o Tema 1.134 do STJ
O desembargador relator Paulo Sérgio Prestes dos Santos acolheu os argumentos do comprador. Ele destacou que a imputação de débitos de IPTU contraria diretamente o auto de arrematação e a jurisprudência nacional.
Estes pontos fundamentaram a decisão do TJ-RJ:
- Precedente do STJ: O tribunal aplicou o Tema 1.134, que invalida a responsabilidade do arrematante por tributos incidentes até a data da alienação.
- Menor Onerosidade: O colegiado utilizou o artigo 805 do Código de Processo Civil (CPC), que busca o meio menos prejudicial ao devedor para satisfazer a dívida.
- Retificação dos Cálculos: O magistrado determinou o envio dos autos a um Contador Judicial para excluir honorários sucumbenciais antigos, IPTU e taxas de incêndio.
“A exigência de impostos contraria a isenção prevista em edital e configura excesso de execução”, afirmou o relator.
O que você deve saber antes de arrematar um imóvel
Arrematar imóveis em leilão é uma excelente estratégia de investimento. Contudo, o investidor deve estar atento às regras para não herdar dívidas indevidas.
Pontos essenciais para sua segurança:
- Análise do Edital: Verifique se o documento prevê a entrega do bem livre de ônus tributários. Geralmente, as dívidas de IPTU sub-rogam-se no preço da arrematação.
- Dívidas de Condomínio: Diferente dos impostos, as cotas condominiais podem ser transferidas ao comprador se houver previsão expressa no edital.
- Natureza da Aquisição: A arrematação judicial é uma forma de “aquisição originária”. Portanto, você rompe o vínculo com as dívidas anteriores que não foram mencionadas no certame.
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FAQ – Perguntas Frequentes
1. Comprei um imóvel no leilão e a prefeitura quer que eu pague o IPTU atrasado. O que fazer? Você deve ingressar com uma petição no processo de leilão ou uma ação própria para pedir a baixa desses débitos. Conforme o Código Tributário Nacional e o entendimento do STJ, os impostos anteriores devem ser pagos com o dinheiro que você depositou pelo lance.
2. O que é o Tema 1.134 do STJ? É uma tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça que define que o arrematante não responde por débitos tributários anteriores se o edital não previr essa responsabilidade. Isso traz segurança jurídica para quem compra imóveis judiciais.
3. Taxa de incêndio e taxas municipais entram nessa regra? Sim. Assim como o IPTU, taxas de serviço público atreladas ao imóvel possuem natureza tributária e seguem a mesma regra de isenção para o arrematante, salvo disposição contrária no edital.
4. A empresa de condomínio pode cobrar honorários do processo antigo de mim? Não. Os honorários de sucumbência pertencem ao advogado do processo anterior e devem ser cobrados do antigo devedor. O arrematante é um terceiro que não participou daquela briga judicial.
