A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o recibo de compra e venda de um imóvel pode ser considerado justo título. Desse modo, o documento simplificado agora é suficiente para viabilizar a modalidade de usucapião ordinária, prevista no artigo 1.242 do Código Civil.
Para o colegiado, a exigência legal de “justo título” deve alcançar situações que demonstrem a intenção clara das partes de transmitir a propriedade. Essa decisão reverte o entendimento do Tribunal de Justiça de Sergipe (TJSE), que havia rejeitado o pedido de uma moradora por considerar o recibo insuficiente.
O Caso: A posse de boa-fé comprovada por recibo
Uma mulher ajuizou a ação de usucapião alegando posse mansa, pacífica e ininterrupta de um imóvel desde 2014. Como prova da aquisição, ela apresentou um recibo de compra e venda e demonstrou que fixou residência no local por mais de sete anos.
Embora a justiça estadual tenha negado o direito, o STJ entendeu que o recibo cumpre o papel social de comprovar o negócio jurídico. Portanto, o documento serve como base para que o morador regularize a propriedade, mesmo sem uma escritura pública formal de imediato.
A Decisão: Interpretação extensiva para garantir moradia
A ministra relatora, Nancy Andrighi, destacou que a sentença de usucapião possui caráter meramente declaratório. Ou seja, o juiz apenas oficializa um direito que o cidadão já conquistou ao cumprir os prazos e requisitos da lei.
Estes pontos fundamentaram a decisão do STJ:
- Conceito de Justo Título: O termo não se restringe a documentos formalmente perfeitos. Ele abrange qualquer instrumento que demonstre a vontade de vender e comprar.
- Função Social da Propriedade: A justiça deve facilitar a regularização de imóveis para garantir o direito fundamental à moradia.
- Redução de Prazo: Na usucapião ordinária, o prazo de dez anos pode cair para cinco anos se o morador houver estabelecido residência ou realizado investimentos no local.
“Restringir o justo título a documentos perfeitos esvaziaria a utilidade da usucapião ordinária”, ressaltou a ministra Nancy Andrighi.
O que você precisa para a Usucapião Ordinária?
Esta modalidade é uma das formas mais rápidas de regularizar um imóvel que não possui escritura definitiva.
Requisitos principais:
- Posso Mansa e Pacífica: Não pode haver contestação do proprietário anterior durante o período.
- Prazo: Geralmente 10 anos, mas cai para 5 anos se você morar no imóvel e houver pagamento (aquisição onerosa).
- Justo Título: Agora, além de contratos de gaveta, o recibo de compra e venda é aceito oficialmente pelo STJ.
- Boa-fé: O possuidor deve acreditar genuinamente que é o dono legítimo do bem.
Na MHB Advocacia, somos especialistas em Regularização de Imóveis. Atuamos para transformar recibos e contratos de gaveta em escrituras definitivas, garantindo segurança jurídica e valorização do seu patrimônio.
FAQ – Perguntas Frequentes
1. Tenho apenas um recibo assinado e o vendedor sumiu. Posso fazer usucapião? Sim. Com a nova decisão do STJ, esse recibo é considerado justo título. Se você mora no local há pelo menos 5 anos, pode ingressar com a ação de usucapião ordinária para obter o registro em seu nome.
2. Qual a diferença entre usucapião e adjudicação compulsória? A adjudicação ocorre quando você tem o contrato e o vendedor se recusa a assinar a escritura. Já a usucapião é usada quando há falhas na cadeia de documentos ou quando não se consegue mais localizar os antigos donos para transferir o bem.
3. Preciso de advogado para fazer a usucapião? Sim. Seja pela via judicial ou extrajudicial (em cartório), a presença de um advogado é obrigatória para conferir os requisitos e assinar a petição ou requerimento.
4. O recibo precisa ter firma reconhecida? Embora o reconhecimento de firma ajude a provar a data e a autenticidade, o STJ foca na “intenção inequívoca” das partes. Contudo, outros meios de prova, como testemunhas e contas de luz antigas, reforçam a validade do documento.
