A 1ª Vara da comarca de Penha (SC) declarou a nulidade absoluta de um contrato particular de compra e venda que transferia o único imóvel de um casal de idosos para a advogada deles. A magistrada reconheceu a ocorrência de simulação, dolo e grave violação da relação de confiança, determinando o cancelamento de qualquer registro do bem e condenando a profissional ao pagamento de R$ 15 mil por danos morais aos sete herdeiros.
Fundamentalmente, o Poder Judiciário catarinense puniu o aproveitamento ilícito da vulnerabilidade de clientes analfabetos. Portanto, negócios jurídicos eivados de má-fé e que atropelam as formalidades legais não encontram qualquer amparo ou validade nos tribunais.
O conflito: De ação de usucapião a uma falsa venda de R$ 50 mil
A controvérsia jurídica começou quando os filhos e o neto do casal de idosos iniciaram o inventário após o falecimento dos patriarcas. Anos antes, em 2016, os idosos — ele com 82 anos, cego de um olho e analfabeto; ela de 76 anos e semianalfabeta — contrataram a advogada para propor uma ação de usucapião. O contrato de honorários previa o pagamento de 15% do valor venal do bem. No entanto, durante o processo, a advogada levou os clientes ao tabelionato sob o falso pretexto de assinar papéis burocráticos da ação. Os idosos apenas “desenharam” seus nomes em um documento que nunca lhes foi lido.
Após a morte do casal, a advogada ingressou com uma execução de honorários cobrando a penhora do imóvel, avaliando-o em R$ 200 mil. Todavia, meses depois, ela mudou a estratégia: apresentou embargos de terceiro exibindo um contrato particular de compra e venda datado de abril de 2016. Naquele papel, ela afirmava ter comprado o imóvel inteiro dos próprios clientes pela quantia de R$ 50 mil pagos em espécie, à vista.
Desconfiados do sumiço de documentos e do silêncio da advogada diante de notificações extrajudiciais, os herdeiros processaram a profissional. Em sua defesa, a ré alegou que o contrato tinha firmas reconhecidas e testemunhas, invocando ainda teses do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre a validade de compromissos de compra e venda sem registro.
A fundamentação: Os três motivos que geraram a nulidade absoluta
Ao analisar o caso (Procedimento Comum Cível Nº 0302703-08.2018.8.24.0048/SC), a magistrada desferiu uma sentença contundente. A julgadora apontou que o contrato era nulo por três fundamentos independentes, descaracterizando por completo a defesa da profissional.
Os pilares jurídicos que sustentaram a anulação do negócio foram:
- Vício de Forma e Proteção ao Analfabeto: O ordenamento exige escritura pública para imóveis desse valor. Além disso, contratos firmados por pessoas analfabetas exigem formalidades estritas, como a leitura obrigatória em voz alta e a assinatura a rogo (por procurador legal), requisitos totalmente ignorados no caso.
- Simulação Evidente: A advogada cometeu fraude ao avaliar o bem em R$ 200 mil na execução e depois alegar tê-lo comprado por R$ 50 mil. A falta de comprovação bancária do pagamento em espécie, o fato de os idosos continuarem morando na casa até morrer e a ocultação do contrato por anos confirmaram a farsa.
- Dolo e Quebra de Dever Ético: Ficou provado que a ré usou de artifício malicioso para enganar os clientes, violando os deveres de lealdade, probidade e boa-fé intrínsecos à relação entre advogado e cliente.
“A conduta extrapolou um conflito patrimonial, diante do aproveitamento da vulnerabilidade de clientes idosos e analfabetos e da tentativa de retirar o único patrimônio da família”, sentenciou a magistrada.
Consequências e a condenação disciplinar perante a OAB/SC
Diante da gravidade dos fatos apurados no processo, a juíza determinou o envio de um ofício com a cópia integral dos autos à Ordem dos Advogados do Brasil – Seccional de Santa Catarina (OAB/SC). Consequentemente, a profissional responderá a um severo processo ético-disciplinar, estando sujeita a sanções que incluem a suspensão ou até a exclusão dos quadros da Ordem, perdendo o direito de exercer a profissão.
A indenização de R$ 15 mil fixada a título de danos morais será dividida igualmente entre os sete herdeiros prejudicados pela conduta predatória.
Na MHB Advocacia, pautamos nossa atuação na mais rígida ética profissional, transparência e lealdade com nossos constituintes. Assim sendo, repudiamos veementemente qualquer conduta que fira a dignidade da advocacia e atuamos com firmeza em ações de nulidade de negócios jurídicos fraudulentos e na defesa patrimonial de famílias e herdeiros em todo o território catarinense.
FAQ – Perguntas Frequentes
1. Contrato particular assinado por pessoa analfabeta tem validade jurídica? Não, se não seguir as regras da lei. O analfabeto não está impedido de negociar, mas o contrato deve ser feito preferencialmente por escritura pública ou por procurador constituído de forma legal. Portanto, o simples “desenho” do nome ou a impressão digital em um papel particular, sem a leitura formal e assinatura a rogo, gera a nulidade do negócio.
2. O reconhecimento de firma no cartório valida um contrato que possui fraude ou simulação? De forma alguma. O reconhecimento de firma atesta apenas que a assinatura grafada no papel confere com a ficha cadastral da pessoa. Contudo, ele não tem o poder de purificar um contrato ilegal, esconder um golpe ou validar uma transferência imobiliária que descumpriu as exigências de forma previstas no Código Civil.
3. Como o herdeiro pode descobrir se o falecido vendeu um imóvel em segredo? Primeiramente, deve-se emitir uma certidão de propriedade atualizada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente. Se houver suspeita de contratos de gaveta ou fraudes ocultas, os herdeiros devem formalizar notificações extrajudiciais e, persistindo a dúvida, buscar auxílio jurídico para propor ações de exibição de documentos ou inventário.
4. O que caracteriza a “simulação” de um contrato de compra e venda? A simulação ocorre quando as partes fingem realizar um negócio para encobrir a verdade ou fraudar a lei (por exemplo, simular uma venda de R$ 50 mil que nunca foi paga para tomar o patrimônio ou fugir de impostos). Demonstrando que o preço está fora da realidade e que não houve fluxo de dinheiro na conta bancária, o juiz decreta a nulidade absoluta do ato.
