O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) consolidou uma vitória importante para os consumidores que desistem da compra de lotes residenciais. A 20ª Câmara de Direito Privado decidiu que a rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado não autoriza a cobrança de taxa de fruição (taxa de ocupação) contra o comprador.
Fundamentalmente, o tribunal entendeu que, como o terreno estava vazio no momento da venda, a empresa vendedora não sofreu empobrecimento. Portanto, o fato de o comprador ter construído no local com recursos próprios não gera direito à indenização por ocupação para a loteadora, uma vez que ela receberá o terreno de volta com as benfeitorias realizadas.
O caso: Onerosidade excessiva em loteamento de chácaras
A disputa envolveu consumidores que adquiriram um lote em Garça (SP) por R$ 120 mil, em 156 parcelas. Após quitarem mais de R$ 60 mil, os compradores buscaram a justiça alegando que as prestações se tornaram insuportáveis. Eles pediram a rescisão do contrato, a devolução dos valores pagos e a indenização pela casa que ergueram no terreno.
No entanto, a sentença de primeira instância, embora tenha rescindido o contrato, obrigou os compradores a pagarem uma taxa de fruição de 0,5% do valor do imóvel por mês. Desse modo, os consumidores recorreram ao TJ-SP para afastar essa cobrança, argumentando que a edificação foi custeada inteiramente por eles, sem qualquer investimento das vendedoras.
A fundamentação: Por que a taxa de fruição é indevida?
O relator do caso, desembargador Luis Carlos de Barros, acolheu o recurso dos compradores baseando-se no entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Afinal, a taxa de fruição serve para compensar o vendedor pelo tempo que o comprador usufruiu de um imóvel pronto (como uma casa ou apartamento).
Os principais pilares da decisão foram:
- Ausência de Edificação Prévia: O lote estava vazio no fechamento do negócio; logo, não houve proveito econômico derivado da estrutura da vendedora.
- Inexistência de Empobrecimento: A empresa vendedora não perdeu dinheiro com a ocupação, pois retomará um lote agora valorizado pelas obras feitas pelo comprador.
- Benfeitorias e Valorização: O promissário vendedor retoma o terreno com os acréscimos das edificações, o que afasta qualquer alegação de prejuízo.
“A edificação foi realizada e custeada pelos compradores, não havendo empobrecimento da parte vendedora”, destacou o magistrado.
Regras de Retenção: Quanto o comprador recebe de volta?
Embora tenha afastado a taxa de ocupação, o tribunal manteve o percentual de retenção de 25% dos valores pagos. Consequentemente, os compradores receberão 75% do que investiram, corrigidos monetariamente.
Pontos de atenção da MHB Advocacia:
- Direito ao Arrependimento: O consumidor tem o direito de rescindir o contrato, mas deve estar ciente de que a retenção de 20% a 25% é considerada justa pelos tribunais para cobrir custos administrativos.
- Indenização por Obras: Se você construiu no lote, tem direito a ser indenizado pelo valor da obra ou a compensar esse valor no acerto final.
- Abusividade da Taxa de Ocupação: Loteadoras frequentemente tentam cobrar essa taxa para reduzir o valor da devolução. Todavia, em lotes sem construção inicial, essa cobrança é ilegal.
Na MHB Advocacia, protegemos os direitos de quem investe no mercado imobiliário. Assim sendo, atuamos para garantir que a rescisão de contratos ocorra de forma equilibrada, impedindo que cláusulas abusivas confisquem o patrimônio do consumidor.
FAQ – Perguntas Frequentes
1. O que é taxa de fruição (ou taxa de ocupação)? É um valor cobrado pelo uso do imóvel, semelhante a um aluguel, aplicado quando o contrato de compra e venda é desfeito. Contudo, ela só é devida se o imóvel já possuía uma edificação que permitisse moradia imediata no momento da compra.
2. Posso rescindir o contrato de um lote mesmo se eu estiver inadimplente? Sim. A Súmula 1 do TJ-SP garante que o comprador, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão e reaver parte das parcelas pagas. Portanto, a falta de pagamento não impede a recuperação dos seus direitos financeiros.
3. O condomínio e o IPTU devem ser pagos até quando? O comprador é responsável por essas taxas apenas até a data em que a posse é devolvida à vendedora ou até a concessão da liminar de rescisão. Desse modo, cobranças posteriores a esse período são consideradas indevidas.
4. A empresa pode reter todo o valor que eu paguei? Não. Cláusulas que preveem a perda total das parcelas pagas são nulas de pleno direito pelo Código de Defesa do Consumidor. Afinal, a retenção deve se limitar ao necessário para cobrir despesas administrativas, geralmente fixada entre 10% e 25%.
