A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou um entendimento fundamental para quem investe em locações por aplicativos. Agora, a utilização de imóveis para estadias de curta temporada — como as oferecidas pela plataforma Airbnb — depende de autorização em assembleia por, no mínimo, dois terços dos condôminos.
Fundamentalmente, o colegiado considerou que a exploração econômica intensiva descaracteriza a destinação estritamente residencial do prédio. Portanto, a decisão uniformiza o entendimento do tribunal e encerra uma longa disputa jurídica entre proprietários e administradores de condomínios.
O conflito: Segurança e sossego versus direito de propriedade
O caso envolveu uma proprietária que defendia o direito de alugar seu apartamento por curtos períodos sem aval do condomínio. Por outro lado, o condomínio argumentava que a alta rotatividade de desconhecidos comprometia a segurança e o sossego dos moradores fixos.
A ministra Nancy Andrighi, cujo voto prevaleceu, destacou que o meio digital não muda a natureza do negócio. Todavia, o uso da plataforma facilitou tanto a comunicação que gerou um cenário de “hotelaria disfarçada” em prédios residenciais. Desse modo, o tribunal entendeu que o impacto coletivo sobrepõe-se ao direito individual de uso da unidade.
A fundamentação: O que diz o Código Civil?
A decisão baseou-se estritamente na legislação vigente para proteger a harmonia dos edifícios. Portanto, o proprietário deve respeitar os limites impostos pela convenção.
Estes são os pilares da decisão do STJ:
- Destinação do Imóvel: O artigo 1.336 do Código Civil obriga o condômino a dar à sua unidade a mesma destinação da edificação (residencial).
- Quórum Qualificado: O artigo 1.351 do CC exige a aprovação de dois terços dos votos para qualquer mudança na destinação do edifício.
- Contrato Atípico: A ministra classificou as estadias via Airbnb como contratos atípicos, pois não se enquadram perfeitamente nem em locação residencial comum, nem em hotelaria formal.
“A mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos; na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida está vedada”, concluiu a relatora.
O impacto para proprietários e investidores
Esta decisão altera drasticamente a viabilidade de negócios baseados em plataformas digitais dentro de prédios residenciais convencionais. Consequentemente, os investidores precisam agir com estratégia.
Recomendações da MHB Advocacia:
- Análise da Convenção: Verifique se a convenção do seu condomínio já proíbe ou permite explicitamente a locação por temporada.
- Negociação em Assembleia: Caso pretenda alugar via Airbnb, você deve levar o tema à pauta e buscar o quórum de dois terços.
- Regulamentação Interna: É possível criar regras de cadastro de hóspedes e multas específicas para garantir que a locação não incomode os vizinhos.
Na MHB Advocacia, auxiliamos condomínios e proprietários na mediação desses conflitos. Assim sendo, atuamos na atualização de convenções e regimentos internos para adequá-los à nova jurisprudência do STJ, garantindo segurança jurídica para todas as partes.
FAQ – Perguntas Frequentes
1. O condomínio pode me proibir de alugar por Airbnb se a convenção for omissa? Sim. De acordo com a nova decisão do STJ, se a convenção define o prédio como “residencial”, a locação de curtíssima temporada é considerada um desvio de finalidade. Portanto, sem a aprovação de 2/3 dos moradores, o condomínio pode barrar a atividade.
2. Essa regra vale para locação por temporada de 30 ou 90 dias? Não necessariamente. A Lei do Inquilinato permite a locação por temporada de até 90 dias. Contudo, o STJ focou naquelas estadias de curtíssimo prazo (dias ou fins de semana) que funcionam como hospedagem, gerando rotatividade diária de pessoas.
3. O que acontece se eu continuar alugando sem autorização? O condomínio poderá aplicar multas pesadas e, em última instância, ingressar com uma ação judicial para impedir o acesso dos hóspedes à unidade. Uma vez que o STJ já pacificou o tema, as chances de derrota do proprietário na justiça são altíssimas.
4. Posso alugar apenas um quarto do meu apartamento enquanto moro nele? Essa situação é menos conflituosa, pois o proprietário mantém o controle da unidade. Afinal, o risco à segurança é menor. Todavia, se a rotatividade de pessoas estranhas for alta, os vizinhos ainda podem questionar a atividade com base no sossego e na segurança.
