A 4ª Câmara de Direito Comercial do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJ-SC) decidiu que a compra de um imóvel em leilão não autoriza o ingresso imediato e por meios próprios no bem. O colegiado deferiu uma tutela de urgência para reintegrar a posse de um apartamento em Balneário Piçarras em favor da antiga moradora.
Fundamentalmente, a justiça entendeu que o comprador cometeu esbulho possessório ao entrar no imóvel sem o devido mandado de imissão na posse. Mesmo com a propriedade consolidada em nome do arrematante, o desapossamento exige, obrigatoriamente, a via processual adequada.
O Caso: Entrada arbitrária e ameaças por aplicativo
O conflito começou após o arrematante de um leilão extrajudicial ir até a imobiliária por conta própria. Ele se apresentou como novo dono e obteve as chaves do apartamento, ocupando-o enquanto a antiga proprietária estava fora temporariamente. No entanto, os pertences pessoais e até o veículo da moradora ainda estavam no local.
Para agravar a situação, o comprador enviou mensagens de texto afirmando que qualquer tentativa de retorno da mulher seria considerada “invasão de propriedade”. Diante desse cenário, a autora ajuizou uma ação para barrar a imissão e recuperar a posse, alegando que sua saída forçada foi ilegal.
A Decisão: Posse jurídica não é posse física
O relator do caso, desembargador José Carlos Carstens Kohler, apontou que o arrematante agiu de forma arbitrária. Afinal, o direito de propriedade assegurado pelo leilão não confere “passe livre” para o ingresso forçado em domicílio sem o crivo do Estado.
O tribunal destacou três pontos essenciais:
- Esbulho Configurado: Entrar no imóvel sem autorização judicial é crime e ato ilícito civil, mesmo que você seja o dono no papel.
- Requisitos de Urgência: A presença de bens pessoais da autora no imóvel comprovou o risco de dano, justificando a reintegração imediata.
- Via Adequada: O comprador deve obrigatoriamente solicitar ao juiz um Mandado de Imissão na Posse, permitindo que o oficial de justiça conduza a desocupação de forma legal.
“A busca da posse física guarda distância olímpica da jurídica segundo o ordenamento legal vigente”, ressaltou o desembargador relator.
O que o arrematante deve fazer após o leilão?
Comprar um imóvel em leilão exige estratégia e paciência. Portanto, o investidor nunca deve tentar resolver a desocupação “no braço”.
Siga estes passos legais para evitar processos:
- Tentativa Amigável: O advogado pode notificar o morador para uma desocupação voluntária em prazo razoável.
- Ação de Imissão na Posse: Caso o morador resista, o comprador deve ingressar com esta ação específica.
- Cumprimento do Mandado: Apenas com a ordem do juiz em mãos é que se realiza a troca de fechaduras, geralmente acompanhada por oficial de justiça e, se necessário, força policial.
Na MHB Advocacia, garantimos que a sua arrematação seja um sucesso jurídico e financeiro. Desse modo, conduzimos todo o processo de imissão na posse dentro da lei, protegendo o seu investimento contra ações de reintegração ou indenizações por danos morais.
FAQ – Perguntas Frequentes
1. Já sou o dono no registro do imóvel, por que não posso entrar? Porque a lei brasileira protege a “posse” e a dignidade do domicílio. Consequentemente, mesmo sendo o proprietário legal, você não pode expulsar ninguém sem uma ordem judicial. Fazer isso configura exercício arbitrário das próprias razões (justiça com as próprias mãos).
2. Quanto tempo demora para conseguir um mandado de imissão na posse? O tempo varia conforme a comarca. Todavia, em casos de leilão extrajudicial, a lei permite o pedido de liminar para que a desocupação ocorra em até 60 dias. Uma vez que o advogado apresente a carta de arrematação registrada, o juiz costuma conceder a ordem rapidamente.
3. O morador pode exigir dinheiro para sair do imóvel? Não existe essa obrigação legal. Contudo, muitos investidores optam por negociar o pagamento da mudança ou de um aluguel temporário para acelerar a entrega das chaves. Por conseguinte, essa é uma estratégia comercial, não um direito do antigo morador.
4. Posso cortar a luz ou a água para forçar a saída do ocupante? Absolutamente não. Fundamentalmente, essa conduta é vista pelos tribunais como coação e dano moral. O ocupante pode processar você e até conseguir uma indenização que anule o seu lucro no leilão.
