A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que a existência de um fiador não impede o locador de exercer o penhor legal. O colegiado entendeu que o proprietário do imóvel pode se apossar de bens móveis do inquilino inadimplente para garantir o pagamento, mesmo que o contrato de locação já possua outra garantia.
O caso envolve um shopping de Maceió que reteve bens de um lojista após uma dívida superior a R$ 300 mil. O locatário alegou que a medida violava a Lei do Inquilinato, que proíbe mais de uma garantia em um mesmo contrato.
Diferença entre Garantia Contratual e Garantia Legal
A grande inovação desta decisão é a distinção clara entre o que as partes combinam no contrato e o que a lei impõe automaticamente.
O ministro relator, Ricardo Villas Bôas Cueva, explicou que a vedação da Lei do Inquilinato (Art. 37) limita apenas a autonomia privada. Ou seja, o locador não pode exigir, no papel, que o inquilino apresente fiador e caução ao mesmo tempo. No entanto, o penhor legal nasce diretamente do Código Civil e não depende da vontade das partes.
Os fundamentos da decisão:
- Natureza Distinta: A fiança é uma garantia dada por um terceiro (contratual). O penhor legal é um direito de autotutela do credor (previsto em lei).
- Artigo 1.467 do Código Civil: A lei autoriza o hospedeiro ou o locador de prédio rústico ou urbano a se apossar de bens móveis que o devedor tenha no imóvel.
- Efetividade do Crédito: O penhor legal protege o credor em situações de urgência, permitindo a retenção dos bens antes mesmo de recorrer ao juiz, caso haja perigo na demora (Art. 1.470 do CC).
“O penhor legal independe da vontade das partes, decorrendo diretamente da lei para assegurar o adimplemento de prestações inadimplidas”, afirmou o ministro Cueva.
O que o lojista e o locador precisam saber?
Esta decisão traz segurança para proprietários de imóveis comerciais e shoppings, mas exige cuidados no procedimento de retenção.
Regras para o exercício do penhor legal:
- Inadimplência Real: Deve haver dívida de aluguéis ou encargos vencidos.
- Relação de Bens: O locador deve fornecer ao devedor um comprovante detalhado de tudo o que foi retido.
- Homologação Judicial: Após a tomada dos bens, o locador deve pedir imediatamente a homologação do penhor na Justiça para tornar o ato definitivo.
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FAQ – Perguntas Frequentes
1. O dono do imóvel pode trancar a loja e segurar as mercadorias? Sim, desde que amparado pelo instituto do penhor legal e nos limites da dívida. O locador deve documentar os itens retidos e buscar a justiça para homologar a medida imediatamente.
2. A Lei do Inquilinato não proíbe duas garantias? A lei proíbe que o locador exija, no contrato, duas garantias (ex: fiança + caução). O STJ decidiu que o penhor legal não entra nessa conta, pois ele é um direito garantido por lei, independente do que diz o contrato.
3. O que acontece se o locador levar bens que valem mais que a dívida? O penhor legal deve se restringir ao valor suficiente para cobrir os débitos. O excesso pode gerar condenação do locador por danos morais ou materiais.
4. Posso impedir o penhor legal se eu tiver um fiador idôneo? Segundo o novo entendimento do STJ, não. A presença do fiador não retira o direito do locador de exercer a autotutela sobre os bens móveis deixados no imóvel.
