A 8ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) manteve a sentença que obriga uma construtora a regularizar a entrega de um imóvel e a pagar indenização por danos morais a um comprador. O colegiado confirmou, por unanimidade, a decisão da Apelação nº 5014601-10.2021.8.24.0045. Fundamentalmente, os desembargadores entenderam que a empresa deve assumir integralmente as consequências de seu erro exclusivo, poupando o consumidor de qualquer prejuízo.
Portanto, a construtora precisa desocupar e entregar a unidade originalmente adquirida pelo autor. A empresa deverá também arcar com a realocação das benfeitorias que o comprador realizou por engano no imóvel vizinho.
O conflito: Troca de chaves gera caos patrimonial e insegurança jurídica
O cliente adquiriu, financiou e quitou o apartamento nº 102 de um empreendimento em Palhoça (SC). No entanto, a construtora entregou as chaves do apartamento nº 101. Sem notar a numeração trocada, o adquirente passou a residir no local e realizou diversas benfeitorias estruturais na propriedade. O erro gravíssimo só veio à tona meses depois. Foi nesse momento que o autor descobriu que outro morador já ocupava o seu verdadeiro apartamento (nº 102).
Todavia, a construtora — que hoje atua sob a condição de massa falida — recorreu da sentença de primeiro grau. A defesa alegou que a alta complexidade da troca de unidades e a necessidade de envolver terceiros inviabilizavam a obrigação de fazer.
A fundamentação: Complexidade operacional não anula o dever de entregar o imóvel correto
A desembargadora relatora do caso rejeitou os argumentos da massa falida e preservou os termos principais da decisão de primeira instância.
O voto da relatora estruturou-se sob três pilares jurídicos essenciais:
- Erro Exclusivo da Construtora: A empresa deu causa única ao erro administrativo. Desse modo, cabe a ela solucionar as dificuldades operacionais da troca de apartamentos, sem transferir o fardo ao comprador.
- Insegurança Jurídica Grave: O erro da construtora forçou o adquirente a residir em imóvel alheio. Essa situação o expôs ao risco de leilão ou retomada pela instituição financeira credora do vizinho, gerando incerteza possessória permanente.
- Dano Moral Caracterizado: Embora o mero descumprimento contratual rotineiro não gere indenização, este caso extrapolou a normalidade. A gravidade da situação justificou a manutenção da condenação em R$ 10 mil.
“A necessidade de participação de terceiros ou a eventual complexidade não tornam impossível a obrigação de fazer, mas apenas demonstram que sua execução exigirá providências específicas”, pontuou a relatora.
Contudo, a relatora acolheu o recurso da construtora em apenas um ponto para afastar a multa diária de R$ 200. A magistrada entendeu que, como o cumprimento da obrigação envolve imóveis ocupados por terceiros, a fase executiva do processo deve definir a dinâmica de entrega antes de aplicar qualquer penalidade financeira.
Os reflexos para adquirentes e o mercado imobiliário
Este precedente do TJSC consolida a responsabilidade civil das construtoras na entrega de empreendimentos. Consequentemente, os compradores ganham respaldo jurídico robusto para exigir a exata correspondência entre o que consta na escritura pública e o que eles recebem fisicamente.
Adote três cuidados essenciais antes de assinar o termo de recebimento das chaves:
- Vistorie a Identificação: Verifique minuciosamente se a numeração da porta, a vaga de garagem e a fração ideal correspondem exatamente ao contrato e à matrícula do imóvel.
- Confirme a Matrícula no Cartório: Antes de iniciar qualquer reforma, certifique-se junto ao Registro de Imóveis de que a sua posse coincide com o registro cartorário.
- Notifique a Empresa Imediatamente: Caso constate qualquer divergência na entrega, notifique a construtora por escrito e de imediato para resguardar seus direitos.
Na MHB Advocacia, prestamos assessoria especializada em Direito Imobiliário para prevenir e solucionar litígios em contratos de promessa de compra e venda. Assim sendo, atuamos de forma incisiva para exigir o cumprimento de obrigações contratuais e garantir indenizações justas diante de falhas de construtoras e incorporadoras.
FAQ – Perguntas Frequentes
1. A falência da construtora extingue a obrigação de entregar o imóvel correto? Não. A decretação de falência não extingue as obrigações de fazer da empresa. Portanto, o processo judicial prossegue contra a massa falida. O administrador judicial assume o dever de gerir esses ativos e cumprir as determinações do tribunal para regularizar a situação dos adquirentes prejudicados.
2. O comprador tem o direito de exigir o reembolso das reformas que fez no apartamento errado? Sim. Como o adquirente agiu de boa-fé, ele detém o direito de exigir a indenização ou a realocação das melhorias realizadas no imóvel entregue incorretamente. No caso julgado pelo TJSC, a construtora deve realizar a realocação das benfeitorias diretamente para a unidade correta do autor.
3. Por que o tribunal rejeitou o recurso do outro corréu da construtora? O tribunal aplicou a pena de deserção ao recurso do corréu. Isso ocorreu porque o seu advogado deixou de recolher as custas obrigatórias do processo (preparo recursal) no momento do protocolo. Consequentemente, os desembargadores sequer analisaram o mérito de sua defesa por conta desse erro técnico-processual.
